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房地产行业分析总结（2013年8月26日）

核心内容概述

2013年8月26日，房地产行业整体表现低迷，申万地产指数下跌1.94%，在23个一级行业中排名最后。分析师维持地产行业“同步大市-A”的投资评级，认为短期内难有趋势性机会，但关注再融资主题。整体来看，行业面临三个长期问题：流动性趋紧影响房贷总量和利率；企业集中回归一二线城市导致地价涨幅超过房价；土地市场分化使得行业整体周转速度放缓。

主要观点

• 市场成交量持续低迷：房地产市场整体成交量持续下滑，尤其是一线城市。一线城市成交量环比正增长，但同比仍大幅下降，而二、三线城市成交量维持低位。
• 库存压力大：一线城市的去化周期继续下降，而二、三线城市库存去化周期显著上升，显示出市场供需失衡。
• 按揭贷款趋紧：广州7家银行暂停按揭贷款，市场利率中枢维持高位，预计住宅销售将继续下降。
• 融资渠道依然通畅：房地产信托利率触底反弹，但整体仍处于低位，部分公司通过非公开发行、可转债、公司债等方式进行融资。
• 风险提示：包括金融体系去杠杆、经济增速下滑、再融资受阻等，可能对房地产行业产生不利影响。

关键信息

一、市场表现

• 一线城市：上海、广州成交环比明显反弹，但同比仍大幅下滑。北京、深圳成交同比下滑显著。
• 二、三线城市：成交量维持低位，同比下滑幅度较大，尤其是一些城市如安庆、海口、唐山等。

二、库存情况

• 一线城市：可售套数同比下降，去化周期缩短，显示市场活跃度提升。
• 二、三线城市：可售套数同比上升，去化周期延长，显示市场活跃度不足。

三、流动性状况

• 央行操作：本周央行加大逆回购操作，市场利率继续上升，银行间市场利率维持高位。
• 融资渠道：房地产信托利率触底反弹，但仍处于低位。部分企业通过非公开发行、可转债等方式融资。

四、融资动态

• 再融资主题：看好三类公司：预收账款高、估值低、依赖融资实现高增长的优质地产股。
• 融资公告：荣盛发展、中珠控股、北京城建等公司发布非公开发行、公司债、债务融资工具等融资公告。
• 融资失败案例：国兴地产因融资条件未达成，撤销此前融资议案。

五、行业动态

• 项目拓展：多家房企竞得土地，包括中天城投、新湖中宝、新华联、天地源、招商地产等。
• 公司公告：部分公司发布业绩预告、人事变动、资产减值等公告，如深振业A、广宇发展、st九龙等。

重点公司分析

风险提示

• 销量下滑：住宅市场总体成交量下滑才刚开始，尤其是一线城市。
• 再融资受阻：融资渠道受阻可能影响企业资金链。
• 流动性趋紧：整体流动性趋紧，影响房贷总量和利率，进一步压制行业利润。

附图说明

• 成交情况：图表显示一线城市成交同比下滑，而部分二线城市如杭州、南京等成交量有所回升。
• 去化周期：图表显示一线城市去化周期下降，二、三线城市去化周期上升。
• 融资情况：图表显示房地产信托利率触底反弹，但仍处于低位。

投资评级体系

• 领先大市：未来6个月投资收益率领先沪深300指数10%以上。
• 同步大市：未来6个月投资收益率与沪深300指数变动幅度在-10%至10%之间。
• 落后大市：未来6个月投资收益率落后沪深300指数10%以上。

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