20220926-光大证券-华润置地-01109.HK-动态跟踪_打开保租房REITs融资新渠道_树立行业新标杆_3页_636kb

公司研究总结：华润置地（1109.HK）

核心内容

华润置地（1109.HK）宣布拟分拆旗下位于上海的两个保障性租赁住房项目作为底层资产，通过基础设施类公募REITs进行上市。此举标志着公司成为国内首家尝试发行保租房REITs的典型房企，为房地产企业探索资产证券化新路径提供了示范。

主要观点

• REITs发行意义重大：本次REITs发行是央企首单保租房REIT，有助于打开基础设施资产盘活新渠道，提升资产周转效率和融资方式的多元化。
• 项目优势明显：底层项目位于上海核心产业园区周边，经营现金流稳定，具备较高市场认可度；母公司中国华润对REITs发行作出股权回购承诺，信用水平高。
• 公司战略支持：公司作为战略投资者认购34%的发行份额，继续获取底层项目的运营收益，并受益于项目股权公允价值的变动，对利润产生积极影响。
• 融资方式优化：REITs发行将减少公司对传统债务融资的依赖，提升长期经营表现与滚动投资能力。
• 未来扩展潜力：基础设施REITs为公司提供独立集资平台，增强探索新融资渠道的可能性。

关键信息

项目详情

• 分拆项目：上海松江区泗泾镇及松江工业区东部园区的两个保障性租赁住房项目。
• 底层资产：由有巢住房租赁（深圳）有限公司作为原始权益人。
• 募资规模：华夏基金设立公募基金募资约11.2亿元，公司认购34%发行份额。
• 资产收购：所募资金将用于收购公司持有的项目公司100%股权。

盈利预测与估值

• 盈利趋势：归母净利润持续增长，核心EPS稳步提升。
• 估值水平：当前价31.95港元，对应2022-2024年核心PE分别为7.5、6.9、5.9倍，维持“买入”评级。

财务概况

• 资产负债情况：
  • 资产总计预计从2020年的869亿增长至2024年的1,248亿元。
  • 股东权益合计从2020年的256亿增长至2024年的392亿元。
• 现金流表现：
  • 经营活动现金流逐年增长，2022E预计达44.36亿元。
  • 投资活动现金流呈负增长趋势，但融资活动现金流保持稳定。

市场表现

• 总股本：71.31亿股。
• 总市值：2,278.34亿港元。
• 股价波动：近3月换手率9.52%，股价相对走势10.70%（1M），31.81%（1Y）。

风险提示

• 销售推盘不及预期。
• 开工与结转进度不及预期。
• 疫情反复超预期。

行业及公司评级

估值方法的局限性说明

本报告所含分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大差异。所采用的估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

分析师声明

• 分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。
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联系信息

• 分析师：何缅南

  • 执业证书编号：S0930518060006
  • 联系电话：021-52523801
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