20221031-天风证券-保利发展-600048.SH-销售结算保持韧性_投资强度小幅提升_6页_1mb

报告摘要

保利发展 (600048) 总结

核心内容

保利发展在2022年前三季度展现出销售和结算的韧性，同时投资强度有所提升。尽管行业整体面临压力，公司通过优化成本管控和强化资金回笼，保持了相对稳健的业绩表现。此外，公司三道红线指标稳居绿档，融资优势明显，进一步巩固了其在房地产行业的竞争力。

主要观点

销售表现稳健：尽管签约金额同比下降22%，但公司销售回款率高达91.8%，高于行业平均水平。9月签约金额同比增长6.6%，显示销售趋势有所改善。
盈利微降但结构优化：公司2022年前三季度归母净利润同比微降3.6%，但毛利率和净利率有所下降，表明成本控制能力增强。
未结资源充足：公司存货规模达到8645亿元，合同负债4570亿元，收入保障倍数为160%，显示公司具备较强的业绩释放潜力。
投资强度提升：公司新外拓项目70个，总拓展金额1235亿元，投资强度为38.6%，同比提升3.6个百分点，显示公司积极布局高能级城市。
融资渠道畅通：公司保持投资级信用评级，有息负债规模同比增长6.7%，同时融资活动现金流表现良好，显示公司具备较强的融资能力。

关键信息

财务表现

指标	2022年前三季度	2021年	2020年
营收（亿元）	1563.76	285.02	243.21
归母净利润（亿元）	130.94	27.39	28.95
毛利率	24.48%	26.80%	32.59%
净利率	12.08%	9.61%	11.90%
ROE	6.56%	14.00%	16.06%
期间费用率	6.52%	17.19%	3.06%

投资与扩张

新外拓项目70个，总拓展金额1235亿元，同比减少13.9%。
投资强度38.6%，同比提升3.6个百分点。
新增拓展楼面均价1.60万元/平，较21Q3大幅提升。
地域布局方面，38个核心城市拓展金额占比90%，其中上海、厦门、广州合计占比超过45%。

财务健康状况

剔除预收账款的资产负债率66.35%，较21期末下降2.8个百分点。
净负债率73.02%，较21期末上升18.0个百分点。
现金短债比1.91倍，显示公司具备一定的偿债能力。
有息负债规模3639亿元，同比增长6.7%。

股票表现与估值

投资建议：维持“买入”评级。
2022-2024年归母净利润预测分别为292、307、328亿元，同比增长6.68%、5.01%、6.87%。
摊薄EPS分别为2.44、2.56、2.74元。
10月28日股价对应PE分别为6.28、5.98、5.60倍。
市净率（P/B）分别为0.85、0.77、0.70倍。
EV/EBITDA分别为5.73、3.01、4.58倍。

风险提示

行业信用风险蔓延。
行业销售下行超预期。
公司项目施工及销售回款不及预期。
公司利润率持续下行。
公司多元业务拓展不顺。

财务预测摘要

年份	营业收入（亿元）	归属母公司净利润（亿元）	EPS（元/股）	PE（倍）	PB（倍）	EV/EBITDA（倍）
2022E	316.63	29.22	2.44	6.28	0.85	5.73
2023E	344.43	30.68	2.56	5.98	0.77	3.01
2024E	367.61	32.79	2.74	5.60	0.70	4.58

可比公司估值

股票名称	总市值（亿元）	收盘价（元）	EPS（2021A）	P/E（2021A）	P/E（2022E）	P/E（2023E）	P/E（2024E）
万科A	1667.84	14.34	1.94	7.40	6.69	6.10	5.55
招商蛇口	1086.57	14.04	1.34	10.48	10.71	9.64	8.63
金地集团	362.97	8.04	2.08	3.86	3.72	3.48	3.26
绿地控股	375.25	2.67	0.44	6.07	5.17	4.79	4.50
行业平均	-	-	-	6.95	6.57	6.00	5.49

总结

保利发展在2022年前三季度表现出较强的销售和结算韧性，同时投资强度有所提升。公司通过优化成本管理，保持了稳健的盈利表现，尽管归母净利润有所下降，但销售回笼能力突出。公司未结资源充足，为未来业绩释放提供了保障。此外，公司三道红线指标稳居绿档，融资渠道畅通，信用资质优越，为公司发展提供了坚实支持。尽管面临一定的行业风险，但公司展现出较强的抗风险能力，未来发展前景值得期待。

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