20201029-开源证券-保利地产-600048.SH-公司信息更新报告_业绩稳健_销售提速_投资积极_杠杆有所回落_9页_1mb

保利地产（600048.SH）业绩稳健，销售提速，投资积极，杠杆有所回落

核心内容总结

保利地产在2020年前三季度展现出稳健的业绩表现，销售持续复苏，投资力度加大，同时杠杆水平有所回落，融资渠道不断拓展。公司坚持“一主两翼”战略，推动全产业不动产生态平台的发展，维持“买入”投资评级。

主要观点

• 业绩表现稳健：2020年前三季度，公司实现营业总收入1174.8亿元，同比增长5.02%；归母净利润132.0亿元，同比增长2.88%；EPS为1.11元。
• 毛利率略有回落：受结转结构影响，毛利率为34.02%，同比下降1.87个百分点，但净利率仍保持在高位（15.60%）。
• 销售增长显著：公司前三季度销售金额达3673.78亿元，同比增长5.94%；销售面积达2444.06万平方米，同比增长6.55%。其中第三季度销售金额和面积分别同比增长51.72%和44.81%。
• 回款表现优异：销售回笼金额为3317.42亿元，回笼率达90.3%，保持在90%以上。
• 投资积极：前三季度累计新拓展项目88个，拿地面积1982万平方米，拿地金额1314亿元，同比增长32.75%和31.93%。拿地金额占销售额的36%，同比提升7个百分点。
• 拿地布局集中：公司在38个核心城市拿地金额占比达83%。
• 杠杆水平回落：截至2020Q3，公司资产负债率为77.9%，净负债率为70.9%，分别同比下降1.7个百分点和11.4个百分点。
• 融资方式创新：公司拟发行商用物业类REITs项目，首期规模约22.36亿元，有助于改善融资结构。

关键信息

• 财务预测：预计2020-2022年EPS分别为2.76、3.26、3.84元，当前股价对应PE分别为5.7、4.8、4.1倍。
• 资产负债结构：公司现金短债比为1.91，短期偿债能力较强，负债结构合理。
• 土储与在建项目：截至三季度末，公司在建面积14021万平方米，待开发面积7075万平方米。
• 投资建议：维持“买入”评级，基于公司良好的基本面、稳定的盈利能力、积极的拿地策略以及合理的负债结构。

风险提示

1. 行业销售波动：房地产行业整体销售规模可能受市场环境影响而波动。
2. 政策调整：按揭贷款利率上升、税收政策收紧可能对销售和经营产生压力。
3. 融资环境收紧：银行贷款额度紧张、债券发行利率上行可能影响企业流动性。
4. 运营风险：高管变动或推货节奏误判可能导致销售不达预期。

财务摘要与估值指标

附：财务预测摘要

• 资产负债表：公司资产规模持续增长，资产负债率逐步下降，净负债率显著改善。
• 利润表：营业收入和归母净利润保持增长，毛利率和净利率维持在较高水平。
• 现金流量表：公司现金流状况良好，尤其是经营活动现金流表现稳健。
• 财务比率：公司ROE和ROIC保持稳定，估值比率持续下降，显示市场对公司未来增长的预期。

结论

保利地产在2020年前三季度表现出良好的发展态势，业绩稳健、销售增长、投资积极，同时杠杆水平回落，资产负债结构稳健。公司具备较强的融资能力和运营效率，维持“买入”评级。然而，需关注行业销售波动、政策调整、融资环境收紧及运营风险等潜在挑战。