20221031-国信证券-保利发展-600048.SH-销售优于行业_三季度业绩承压_6页_1mb

报告摘要

保利发展（600048.SH）作为一家央企房地产龙头，2022年前三季度整体业绩表现稳健，尽管三季度出现业绩承压，但全年仍有望回正。公司销售表现优于行业平均水平，聚焦核心城市，财务状况良好，具备较强的抗风险能力。

业绩表现：2022年前三季度公司实现收入1564亿元，同比增长13.0%；归母净利润131亿元，同比下降3.6%。其中，三季度收入457亿元，同比下降5.8%；归母净利润23亿元，同比下降31.0%。受行业整体下行和结算结构影响，前三季度毛利率为24.5%，同比下降5.3个百分点。
销售情况：2022年1-9月实现销售额3201亿元，同比下降22.0%；销售面积1921万平方米，同比下降24.5%。尽管市场下行，但销售表现仍优于行业平均水平，9月单月销售同比已转正。
项目拓展：前三季度新增拓展项目70个，新增容积率面积771万平方米，总拓展成本1235亿元，重点布局长三角、珠三角、海西等核心城市群，38个核心城市拓展金额占比达90%，上海、厦门、广州合计占比超过45%。
财务状况：截至2022三季度末，公司净负债率73%，剔除应收账款后的资产负债率66%，现金短债比1.8，符合“三道红线”绿档要求。前三季度回笼金额2939亿元，回笼率91.8%，显示良好的资金流动性。
投资建议：公司作为央企龙头，经营稳健、融资优势显著，有望率先从行业低迷中复苏。预计2022-2023年归母净利润分别为274亿元和283亿元，对应EPS分别为2.29元和2.37元，PE分别为6.7倍和6.5倍，维持“买入”评级。
风险提示：销售和结算进度不及预期、结算项目利润率低于预期。

指标	2020	2021	2022E	2023E	2024E
营业收入（百万元）	243,208	285,024	320,652	350,473	381,314
净利润（百万元）	28,948	27,388	27,408	28,345	30,743
每股收益（元）	2.42	2.29	2.29	2.37	2.57
毛利率	33%	27%	27%	27%	27%
EBIT Margin	20%	16%	17%	16%	16%
P/E	6.3	6.7	6.7	6.5	6.0
P/B	1.0	0.9	0.9	0.8	0.7

资产负债表：
- 现金及现金等价物持续增长，从2020年的139,419百万元增至2022E的193,284百万元。
- 存货净额从2020年的741,475百万元增至2022E的928,478百万元。
- 负债合计从2020年的984,737百万元增至2022E的1,265,805百万元。
- 股东权益从2020年的180,231百万元增至2022E的214,746百万元。
利润表：
- 营业利润从2020年的52,265百万元降至2022E的49,463百万元。
- 净利润从2020年的28,948百万元降至2022E的27,408百万元。
- 所得税费用逐年上升，从2020年的12,490百万元增至2022E的12,366百万元。
现金流量表：
- 经营活动现金流从2020年的-14,074百万元降至2022E的-21,919百万元。
- 投资活动现金流从2020年的-13,938百万元增至2022E的-15,780百万元。
- 融资活动现金流从2020年的34,601百万元增至2022E的59,599百万元。
- 现金净变动从2020年的6,588百万元增至2022E的21,900百万元。