20220914-开源证券-保利发展-600048.SH-公司信息更新报告_销售边际改善_拿地强度保持_8页_1mb

报告摘要

保利发展（600048.SH）在2022年8月的销售和拿地情况显示其销售边际有所改善，同时保持较强的拿地力度，主要聚焦于高能级城市。尽管整体行业仍面临压力，但公司凭借优秀的经营管理能力和核心城市群的深耕，有望在未来竞争中占据优势。

销售情况：
- 2022年8月，公司签约面积为179.31万平方米，同比减少42.55%；签约金额为384.84亿元，同比减少17.90%。
- 1-8月累计签约面积为1693.49万平方米，同比减少26.25%；累计签约金额为2817.05亿元，同比减少24.72%。
- 8月销售金额环比增长，销售面积环比下降，表明项目均价有所提升。
- 市场分化明显，高能级城市及区域项目去化确定性更强，而区位较差项目去化仍偏低。
拿地情况：
- 8月拿地金额与销售金额之比为48%，保持较强拿地力度。
- 公司新增10个项目，主要分布在广州、上海、南京、杭州等高能级城市，总规划容积率面积142.54万方，土地成交价款186.45亿元，同比增长136.80%。
- 1-8月累计新增土地规划容积率面积697.81万方，对应土地总价1095.61亿元，权益地价684.98亿元，拿地金额与销售金额之比为39%。
- 公司持续在高能级城市布局，以支持未来销售表现。
盈利预测与估值：
- 预计2022-2024年归母净利润分别为264.8亿元、281.4亿元、324.7亿元，EPS分别为2.21元、2.35元、2.71元。
- 当前股价对应P/E估值分别为8.2倍、7.7倍、6.7倍，维持“买入”评级。
- 公司财务状况稳健，经营能力优秀，预计未来盈利能力有望逐步恢复。

财务摘要：
- 营业收入：预计2022-2024年分别为3383.24亿元、3505.03亿元、3814.88亿元，YOY分别为18.7%、3.6%、8.8%。
- 归母净利润：预计2022-2024年分别为264.79亿元、281.41亿元、324.67亿元，YOY分别为-3.3%、6.3%、15.4%。
- 毛利率：预计2022-2024年分别为23.5%、24.0%、25.0%。
- 净利率：预计2022-2024年分别为7.8%、8.0%、8.5%。
- ROE：预计2022-2024年分别为10.9%、10.6%、11.1%。
- P/E：当前股价对应P/E估值分别为8.2倍、7.7倍、6.7倍。
- P/B：当前股价对应P/B估值分别为1.1倍、1.0倍、0.9倍。
财务比率：
- 资产负债率：2022年为78.6%，预计2023-2024年将维持在78.3%左右。
- 净负债比率：预计2022-2024年分别为55.1%、54.4%、53.7%。
- 流动比率：保持稳定，为1.5倍。
- 速动比率：预计2023年为0.5倍，2024年为0.5倍。
- 总资产周转率：保持稳定，为0.2次。
- 应收账款周转率：预计2022年为100.0次，2023-2024年维持在100.0次左右。
风险提示：
- 行业恢复不及预期
- 政策放松不及预期
- 公司销售恢复不及预期

指标	2020A	2021A	2022E	2023E	2024E
营业收入(百万元)	243,208	285,024	338,324	350,503	381,488
YOY(%)	3.1	17.2	18.7	3.6	8.8
归母净利润(百万元)	28,948	27,388	26,479	28,141	32,467
YOY(%)	3.5	-5.4	-3.3	6.3	15.4
毛利率(%)	32.6	26.8	23.5	24.0	25.0
净利率(%)	11.9	9.6	7.8	8.0	8.5
ROE(%)	15.0	12.3	10.9	10.6	11.1
EPS(摊薄/元)	2.42	2.29	2.21	2.35	2.71
P/E(倍)	7.5	7.9	8.2	7.7	6.7
P/B(倍)	1.4	1.2	1.1	1.0	0.9