20230108-浙商证券-房地产及物管行业周报2023年W1_房贷利率调节机制建立_二手房市场成交亮眼_29页_2mb

房地产及物业行业周报总结

核心内容

2023年1月第一周（2022.12.31-2023.1.6），房地产及物业行业整体呈现积极态势，政策放松与市场回暖并行。

房地产板块

• 政策面：央行与银保监会建立了首套住房贷款利率动态调整机制，允许符合条件的城市阶段性下调房贷利率下限。同时，多地实施需求端放松政策，如西安、深圳、苏州、郑州、扬州、乌鲁木齐等城市分别推出改善房企融资、调整贷款政策、资金监管、购房补贴等措施，以刺激房地产市场。
• 市场表现：A股房地产板块上涨3.88%，跑赢沪深300指数1.05个百分点，表现强于大市。H股地产建筑业上涨5.85%，跑输恒生指数0.27个百分点，表现弱于大市。
• 成交情况：30大中城市商品房成交面积为354万平，环比下降3.0%，但同比上升11.6%。其中，一线城市成交面积环比上升31%，同比由负转正；二线城市成交面积环比下降12%，但同比上升9%；三线城市成交面积环比下降4%，同比上升34%。
• 政策放松效果：21个已放松四限政策的重点城市中，17城需求出现修复，政策放松后周度平均成交量超过政策放松前水平。

物业板块

• 市场表现：恒生物业服务及管理上涨13.17%，跑赢恒生指数7.05个百分点，表现强于大市。AH股重点跟踪物业个股中，中海物业、保利物业、越秀服务、时代邻里、宝龙商业等涨幅领先。
• 估值情况：物业板块整体估值下降，但部分公司PE值持续下降，如中海物业PE由28.09降至12.42，保利物业由30.39降至14.85。
• 政策支持：多地物业板块受益于政策支持，如竣工率先修复利好物业业绩，重点推荐中海物业、保利物业等。

主要观点

• 政策宽松周期延续：政策宽松周期预计会延续至2023年全年，其中2023年第一季度政策力度将持续加码，以稳定房地产市场。
• 降低房贷利率效果显著：降低房贷利率相比降低首付更能有效刺激需求，尤其在收入预期不稳定的情况下，有助于推动市场回暖。
• 政策放松推动市场复苏：政策放松后，房地产市场成交量有所修复，尤其是二线城市和三线城市，市场表现显著改善。
• 物业板块受益于政策与市场回暖：物业板块整体表现优于大市，受益于房地产交易量修复和竣工率提升，重点推荐中海物业、保利物业等公司。

关键信息

房地产板块

• 政策调整：中央及地方出台多项政策，包括房贷利率动态调整、购房补贴、公积金政策优化等。
• 重点城市成交情况：
  • 一线城市：北京、上海、广州、深圳，成交面积环比上升或下降，但同比均呈正增长。
  • 二线城市：杭州、南京、苏州等，成交面积环比上升，同比呈正增长。
  • 三线城市：成交面积环比下降，但同比上升显著。
• 房企融资：部分城市如西安、郑州、扬州等加大融资支持，改善房企资金状况。
• 土地市场：全国100大中城市土地成交面积同比上升61%，但一线城市土地成交面积同比大幅下降。

物业板块

• 市场表现：物业板块整体表现优于大市，其中中海物业、保利物业、越秀服务等涨幅显著。
• 政策支持：部分城市如深圳、苏州等推出购房政策调整，影响物业板块。
• 重点推荐：中海物业、保利物业等因受益于房地产交易量修复和竣工率提升而被重点推荐。
• 公司公告：部分房企和物业公司在本周发布重要公告，包括股权质押、股份转让、财务资助等。

风险提示

1. 房企开发资金到位速度不及预期。
2. 融资实质进展不及预期。

投资评级

• 看好：房地产及物业板块在2023年有望表现优于沪深300指数，预计涨幅超过10%。
• 中性：房地产及物业板块表现在-10%至+10%之间。
• 看淡：房地产及物业板块表现低于沪深300指数-10%。

总结

本周房地产及物业行业在政策支持和市场回暖的推动下，整体表现积极。房地产板块受益于房贷利率动态调整机制和各地政策放松，成交量和价格均有回升。物业板块因房地产交易量修复和竣工率提升而表现强劲，重点推荐中海物业、保利物业等。投资评级为看好，但需关注房企开发资金到位和融资进展等风险因素。