20221017-首创证券-房地产及物业行业周报_多地下调首套利率_二手房市场持续回暖_22页_1mb

报告摘要

房地产及物业行业周报总结

核心内容概述

本周房地产及物业行业报告聚焦政策端、市场端及土地端动态，分析了2022年第41周全国及重点城市房地产市场表现，并对重点房企经营数据进行了回顾。报告指出，房地产行业在政策宽松和市场回暖的双重推动下，整体表现有所改善，但部分城市仍面临较大压力。

主要观点

政策端：中央及地方持续推出宽松政策，推动行业复苏。
- 财政部严禁通过举债储备土地，规范土地出让收入和财政收入管理。
- 央行明确公积金贷款利率下调规定，稳定市场预期。
- 多地调整房贷利率及首付比例，如天津、武汉、贵阳等十多个城市首套利率降至4%以下；宜宾降低首付比例；湛江、柳州等地放宽公积金政策。
- 贵州鼓励机关、企事业单位职工开展商品房团购；浙江绍兴设立房地产纾困基金；中山推出“带押过户”服务，提升交易效率。
市场端：
- 新房市场：全国46城商品房成交面积399万方，环比增长260.5%，但同比减少26.6%。一线城市表现优于二三线城市，但部分二线城市如苏州、宁波、无锡等表现不佳。
- 二手房市场：全国17城二手房成交套数18409套，同比上涨63.3%；10月前14天同比上涨51.4%，涨幅较9月扩大27个百分点。一线城市及部分二线城市如成都、青岛、东莞等成交情况显著回暖。
土地端：
- 广州第三批集中供地成交15宗，成交建面353万方，地价总额约479.2亿元，整体溢价率0.5%，3宗流拍，2宗提前终止。
- 拿地企业以国央企和地方企业为主，保利、华润等房企表现突出。

行业趋势分析

政策宽松与市场回暖共振：中央政策与地方政策协同发力，推动市场回暖，板块迎来beta行情。
行业格局优化：融资及土地获取集中度提升，优质房企迎来集中度与利润率的双升。
投资建议：持续推荐经营稳健、融资畅通、一二线土储占比较高的龙头房企，如保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展；同时推荐行业底部拿地扩张的优质房企，如滨江集团、华发股份。

重点城市商品房成交情况

一线城市：46城商品房成交面积399万方，周环比增长260.5%，月累计同比-25.1%。
二线城市：273.7万方，周环比增长261%，月累计同比-24%。
三四线城市：36万方，周环比增长196%，月累计同比-63%。
具体城市表现：
- 北京、上海、广州、深圳等一线城市周环比增长显著，但同比仍为负。
- 杭州、南京、成都、武汉、佛山、济南等二线城市周环比增长迅猛，但部分城市如苏州、宁波、无锡表现较弱。

重点城市二手房成交情况

二手房成交套数：17城共成交18409套，同比上涨63.3%；10月前14天同比上涨51.4%。
一线城市：4312套，周环比增长2629%，月累计同比-25.6%。
二线城市：12469套，周环比增长21034%，月累计同比-2.8%。
具体城市表现：
- 北京、深圳、成都、青岛、苏州、东莞等城市二手房成交显著增长。
- 杭州、南京、厦门等城市成交增长较缓或出现下滑。

土地市场动态

广州：第三批集中供地成交15宗，流拍3宗，提前终止2宗。
其他城市：多地放宽公积金政策，如柳州、泰州、浙江绍兴设立纾困基金。

市场资金环境

房贷利率：多地首套房贷利率下调，如武汉、湛江、柳州等城市。
贷款市场：贷款市场报价利率（LPR）保持稳定，但居民中长期贷款新增金额有所波动。

房企融资情况

境内融资：陆家嘴、华发股份、金融街投资集团、招商蛇口等房企有融资动作，融资金额从0.3亿到37亿不等。
境外融资：未提供具体数据，但报告指出融资环境改善不及预期。

重点房企经营数据

碧桂园：1-9月全口径销售额3612.9亿元，同比-41.5%；权益销售额2757.4亿元，同比-37.8%。
万科地产：1-9月全口径销售额3129.4亿元，同比-34.9%；权益销售额2034.1亿元，同比-34.9%。
保利发展：1-9月全口径销售额3201亿元，同比-21.8%；权益销售额2145.2亿元，同比-27.1%。
融创中国：1-9月全口径销售额1432亿元，同比-69.0%；权益销售额833亿元，同比-70.4%。
华发股份：1-9月全口径销售额729.5亿元，同比-10.8%；权益销售额478.8亿元，同比-8.2%。
滨江集团：1-9月全口径销售额1050.7亿元，同比-18.4%；权益销售额630.5亿元，同比1.5%。

总结

房地产行业在政策宽松与市场回暖的双重推动下，整体表现有所改善，但区域分化仍明显。一线城市商品房销售表现优于二三线城市，而二手房市场持续回暖，尤其是部分二线城市。政策端对房贷利率、首付比例、公积金贷款等进行了调整，以刺激市场需求。同时，土地市场仍面临压力，部分城市流拍现象频发。在融资方面，部分房企表现活跃，但整体融资环境仍不乐观。中长期来看，行业格局优化趋势明显，优质房企有望迎来发展机遇。

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