20260628-国信证券-公募REITs周报（第72期）_发行人增持_指数产品落地在即_12页_2mb

公募 REITs 周报（第 72 期）总结

核心内容

本周，中证REITs指数周跌2.4%，表现弱于沪深300、中证全债和中证转债。年初至今，中证REITs指数下跌8.9%，回报率低于其他主要指数，但波动率低于沪深300和中证转债，高于中证全债。REITs总市值为2298亿元，较上周减少64亿元，全周日均换手率为0.68%，较前一周增加0.18%。

主要观点

• 市场表现：中证REITs指数周跌幅为-2.4%，表现弱于其他主要指数，且年初至今累计跌幅达-8.9%。
• 资产类型表现：产权类REITs平均周跌幅为-3.3%，特许经营权类REITs为-2.1%。
• 交易活跃度：商业不动产REITs区间日均换手率最高，为2.9%；消费REITs本周成交额占比最高，为21.7%。
• 资金流向：主力净流入前三名分别为易方达华威市场REIT（1099万元）、华夏华润消费REIT（1042万元）、建信中关村REIT（941万元）。
• 指数产品落地：首批4只REITs指数基金于6月25日公告7月1日至7日发售，标志着公募REITs市场正式迈入指数化投资阶段。
• 原始权益人增持：三只REITs集中发布原始权益人增持公告，涉及金额合计超过4亿元。

关键信息

• 指数对比：年初至今涨跌幅排序为沪深300（+5.1%）>中证全债（+2.2%）>中证转债（+1.1%）>中证REITs（-8.9%）。
• REITs估值：产权类REITs股息率比中证红利股均值低48BP，经营权类REITsIRR与十年期国债收益率利差为365BP。
• REITs总市值：截至2026年6月26日，REITs总市值为2298亿元，较上周减少64亿元。
• 日均换手率：全周日均换手率为0.68%，较前一周增加0.18%。
• REITs价格波动：近一年中证REITs指数回报率为-20.4%，波动率为8.1%。
• REITs涨跌幅：周度涨幅前三为国泰海通砂之船商业REIT（+2.52%）、汇添富上海地产租赁住房REIT（+2.02%）、中信建投国家电投新能源REIT（+1.63%）。

市场走势

• 主要指数周涨跌幅：中证全债>沪深300>中证转债>中证REITs。
• 图表支持：附有多个图表，包括中证REITs指数与股债指数走势对比、波动率对比、周度涨跌幅对比、年初至今涨跌幅对比等。

二级市场走势

• 资金流向：易方达华威市场REIT、华夏华润消费REIT、建信中关村REIT主力净流入额较高。
• 资产类型表现：商业不动产REITs换手率最高，消费REITs成交额占比最高。

一级市场发行

• REITs产品状态：截至2026年6月26日，共有12只产品处于已问询阶段，14只已反馈，2只已受理。
• REITs动态：包括华夏龙岗城投产业园封闭式基础设施证券投资基金、创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证券投资基金等。

估值跟踪

• REITs估值指标：年化现金分派率均值为6.9%，相对净值折溢价率反映市场价值与公允价值的关系，P/FFO反映近期运营情况。
• 产权类与经营权类REITs：产权类REITs关注股息率，经营权类REITs关注内部收益率。
• REITs估值数据：产权类REITs股息率比中证红利股均值低48BP，经营权类REITsIRR与十年期国债收益率利差为365BP。

风险提示

• 公开资料数据滞后：可能导致市场分析不准确。
• 二级市场价格波动风险：REITs价格可能因市场变化而波动。
• 基础设施项目运营风险：项目运营状况可能影响REITs表现。
• 税收等政策调整风险：政策变化可能影响REITs收益。
• 流动性风险：REITs可能面临流动性不足的问题。