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首批指数基金申报，增量“活水”将至

核心内容

2026年5月18日，易方达、华夏、南方、中金四家公募基金公司申报了首批中证REITs全收益指数基金，标志着公募REITs市场进入指数化投资时代。这四只基金以中证REITs全收益指数为跟踪标的，成分股共53只，占全部已上市REITs总市值的77%。预计首批四只指数基金合计发行规模在10-30亿元之间，若示范效应良好，全年可能新增60-80亿元增量资金。

主要观点

• 首批指数基金申报：首批4只中证REITs全收益指数基金申报至证监会，审核周期为20个工作日，均为场外指数基金。
• 市场流动性压力：受商业不动产REITs即将启动询价、基础设施REITs解禁压力等影响，中证REITs全收益指数5月上半月下跌2.1%，跌破1000点。
• 板块表现分化：除IDC板块小幅上涨外，其他板块均下跌，其中产业园指数跌幅最大，华夏合肥高新REIT跌幅达-11.62%。
• 市场换手率下降：沪深REITs市场5月上半月日均换手率为0.34%，较4月全月收窄0.02个百分点。
• 大宗交易折价扩大：5月上半月公募REITs大宗交易平均折溢价率为-1.06%，部分个券如华夏中国交建REIT折价幅度较大。
• 派息率提升：产权类REITs派息率（TTM）达4.81%，经营权类REITs达8.76%，均较4月底有所上升。产权类REITs与十年期国债YTM息差扩大至3.05%，处于历史77%分位。
• 估值水平：产权类P/NAV为1.19X（历史55%分位），经营权类P/FFO为13.39X（历史51%分位），IRR分别为4.5%和5.6%，均较4月底有所提升。
• 指数调整预期：6月第二个星期五将进行指数定期调整，预计华夏安博仓储物流REIT、华夏中核清洁能源REIT、华夏中海商业REIT、华泰宝湾物流REIT将被纳入指数，建信中关村REIT、国泰海通临港创新产业园REIT将被剔除。
• 未来发行预期：若首批指数基金表现良好，预计年内将有更多指数基金获批，带来活跃资金增量。

关键信息

指数基金申报情况

指数成分股预测

派息率与估值

• 产权类REITs：派息率（TTM）为4.81%，较十年期国债YTM息差扩大至3.05%，处于历史77%分位；P/NAV为1.19X，处于历史55%分位；IRR为4.5%，处于历史54%分位。
• 经营权类REITs：派息率（TTM）为8.76%，较十年期国债YTM息差为3.05%，处于历史77%分位；P/FFO为13.39X，处于历史51%分位；IRR为5.6%，处于历史48%分位。

流动性与风险提示

• 市场流动性：5月上半月沪深REITs市场日均换手率为0.34%，较4月全月收窄0.02个百分点。
• 大宗交易：5月上半月大宗交易额为4.41亿元，平均折溢价率为-1.06%。
• 风险提示：需警惕REITs发行审核节奏变化、发行制度调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整等。

建议关注标的

• 高性价比高权重成分股：华夏华润消费REIT、中信建投国家电投新能源REIT、华夏中国交建REIT、中金普洛斯REIT、中金安徽交控REIT、平安广州广河REIT、国泰海通城投宽庭保租房REIT、南方润泽科技数据中心REIT等。
• 短期业绩稳健，受益市场贝塔修复：创金合信首农REIT、联东科创REIT、润泽科技数据中心REIT等。
• 后续有望纳入指数成分：华夏安博仓储物流REIT、华夏中海商业REIT、华泰宝湾物流REIT等。

总结

2026年5月，公募REITs市场迎来首批指数基金申报，标志着REITs市场迈入指数化投资新阶段。市场整体表现承压，中证REITs全收益指数跌破1000点，流动性紧张，一二级市场同时面临压力。产权类REITs派息率较十年期国债YTM息差扩大，经营权类REITs表现相对稳健。未来随着更多指数基金的推出，预计将带来新增资金，改善市场流动性。建议投资者关注高权重、高性价比的成分股，以及有望纳入指数的标的，同时警惕市场风险。