> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 首批指数基金申报，增量“活水”将至 ## 核心内容 2026年5月18日，易方达、华夏、南方、中金四家公募基金公司申报了首批中证REITs全收益指数基金，标志着公募REITs市场进入指数化投资时代。这四只基金以中证REITs全收益指数为跟踪标的，成分股共53只，占全部已上市REITs总市值的77%。预计首批四只指数基金合计发行规模在10-30亿元之间，若示范效应良好，全年可能新增60-80亿元增量资金。 ## 主要观点 - **首批指数基金申报**：首批4只中证REITs全收益指数基金申报至证监会，审核周期为20个工作日，均为场外指数基金。 - **市场流动性压力**：受商业不动产REITs即将启动询价、基础设施REITs解禁压力等影响，中证REITs全收益指数5月上半月下跌2.1%，跌破1000点。 - **板块表现分化**：除IDC板块小幅上涨外，其他板块均下跌，其中产业园指数跌幅最大，华夏合肥高新REIT跌幅达-11.62%。 - **市场换手率下降**：沪深REITs市场5月上半月日均换手率为0.34%，较4月全月收窄0.02个百分点。 - **大宗交易折价扩大**：5月上半月公募REITs大宗交易平均折溢价率为-1.06%，部分个券如华夏中国交建REIT折价幅度较大。 - **派息率提升**：产权类REITs派息率（TTM）达4.81%，经营权类REITs达8.76%，均较4月底有所上升。产权类REITs与十年期国债YTM息差扩大至3.05%，处于历史77%分位。 - **估值水平**：产权类P/NAV为1.19X（历史55%分位），经营权类P/FFO为13.39X（历史51%分位），IRR分别为4.5%和5.6%，均较4月底有所提升。 - **指数调整预期**：6月第二个星期五将进行指数定期调整，预计华夏安博仓储物流REIT、华夏中核清洁能源REIT、华夏中海商业REIT、华泰宝湾物流REIT将被纳入指数，建信中关村REIT、国泰海通临港创新产业园REIT将被剔除。 - **未来发行预期**：若首批指数基金表现良好，预计年内将有更多指数基金获批，带来活跃资金增量。 ## 关键信息 ### 指数基金申报情况 | 序号 | 基金管理人 | 基金名称 | 基金类型 | 申请材料接收日 | 审核周期 | |------|------------|----------|----------|----------------|----------| | 1 | 华夏基金管理有限公司 | 华夏中证REITs全收益指数证券投资基金 | 指数 | 2026-05-18 | 20个工作日 | | 2 | 南方基金管理股份有限公司 | 南方中证REITs全收益指数证券投资基金 | 指数 | 2026-05-18 | 20个工作日 | | 3 | 易方达基金管理有限公司 | 易方达中证REITs全收益指数证券投资基金 | 指数 | 2026-05-18 | 20个工作日 | | 4 | 中金基金管理有限公司 | 中金中证REITs全收益指数证券投资基金 | 指数 | -- | 20个工作日 | ### 指数成分股预测 | 代码 | 简称 | 最新市值（亿元） | 预计权重 | 状态 | |------|------|------------------|----------|------| | 180601.SZ | 华夏华润消费REIT | 99.45 | 5.73% | 不变 | | 508028.SH | 中信建投国家电投新能源REIT | 80.56 | 4.64% | 不变 | | 508036.SH | 平安宁波交投REIT | 79.94 | 4.61% | 不变 | | 180901.SZ | 南方润泽科技数据中心REIT | 71.50 | 4.12% | 不变 | | 508018.SH | 华夏中国交建REIT | 56.83 | 3.27% | 不变 | | 508096.SH | 中航京能国际能源REIT | 55.70 | 3.21% | 不变 | | 180201.SZ | 平安广州广河REIT | 54.96 | 3.17% | 不变 | | 508056.SH | 中金普洛斯REIT | 54.70 | 3.15% | 不变 | | 508009.SH | 中金安徽交控REIT | 54.38 | 3.13% | 不变 | | 180603.SZ | 华夏大悦城消费REIT | 46.42 | 2.67% | 不变 | | 508082.SH | 中金唯品会奥莱REIT | 43.95 | 2.53% | 不变 | | 508039.SH | 创金合信首农REIT | 43.68 | 2.52% | 不变 | | 180602.SZ | 中金印力消费REIT | 41.40 | 2.39% | 不变 | | 508008.SH | 国金中国铁建REIT | 37.62 | 2.17% | 不变 | | 508031.SH | 国泰海通城投宽庭保租房REIT | 37.26 | 2.15% | 不变 | | 508060.SH | 南方万国数据中心REIT | 37.10 | 2.14% | 不变 | | 180305.SZ | 南方顺丰物流REIT | 36.13 | 2.08% | 不变 | | 508005.SH | 华夏首创奥莱REIT | 33.17 | 1.91% | 不变 | | 508002.SH | 华安百联消费REIT | 30.50 | 1.76% | 不变 | | 508068.SH | 华夏北京保障房REIT | 28.82 | 1.66% | 不变 | | 508007.SH | 中金山东高速REIT | 28.42 | 1.64% | 不变 | | 508058.SH | 中金厦门安居REIT | 27.86 | 1.60% | 不变 | | 508001.SH | 浙商沪杭甬REIT | 27.09 | 1.56% | 不变 | | 508091.SH | 华夏凯德消费REIT | 25.28 | 1.46% | 不变 | | 508077.SH | 华夏基金华润有巢REIT | 24.96 | 1.44% | 不变 | | 180701.SZ | 银华绍兴原水水利REIT | 24.58 | 1.42% | 不变 | | 180606.SZ | 中金中国绿发商业REIT | 20.30 | 1.17% | 新增 | | 508050.SH | 华夏中核清洁能源REIT | 19.20 | 1.11% | 新增 | | 180307.SZ | 华夏安博仓储REIT | 21.16 | 1.22% | 新增 | | 180607.SZ | 华夏中海消费REIT | 16.41 | 0.95% | 新增 | | 180303.SZ | 华泰宝湾物流REIT | 12.03 | 0.69% | 新增 | ### 派息率与估值 - **产权类REITs**：派息率（TTM）为4.81%，较十年期国债YTM息差扩大至3.05%，处于历史77%分位；P/NAV为1.19X，处于历史55%分位；IRR为4.5%，处于历史54%分位。 - **经营权类REITs**：派息率（TTM）为8.76%，较十年期国债YTM息差为3.05%，处于历史77%分位；P/FFO为13.39X，处于历史51%分位；IRR为5.6%，处于历史48%分位。 ### 流动性与风险提示 - **市场流动性**：5月上半月沪深REITs市场日均换手率为0.34%，较4月全月收窄0.02个百分点。 - **大宗交易**：5月上半月大宗交易额为4.41亿元，平均折溢价率为-1.06%。 - **风险提示**：需警惕REITs发行审核节奏变化、发行制度调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整等。 ## 建议关注标的 - **高性价比高权重成分股**：华夏华润消费REIT、中信建投国家电投新能源REIT、华夏中国交建REIT、中金普洛斯REIT、中金安徽交控REIT、平安广州广河REIT、国泰海通城投宽庭保租房REIT、南方润泽科技数据中心REIT等。 - **短期业绩稳健，受益市场贝塔修复**：创金合信首农REIT、联东科创REIT、润泽科技数据中心REIT等。 - **后续有望纳入指数成分**：华夏安博仓储物流REIT、华夏中海商业REIT、华泰宝湾物流REIT等。 ## 总结 2026年5月，公募REITs市场迎来首批指数基金申报，标志着REITs市场迈入指数化投资新阶段。市场整体表现承压，中证REITs全收益指数跌破1000点，流动性紧张，一二级市场同时面临压力。产权类REITs派息率较十年期国债YTM息差扩大，经营权类REITs表现相对稳健。未来随着更多指数基金的推出，预计将带来新增资金，改善市场流动性。建议投资者关注高权重、高性价比的成分股，以及有望纳入指数的标的，同时警惕市场风险。