20260607-国信证券-公募REITs周报（第69期）_企稳修复_震荡上行_12页_2mb

报告摘要

公募 REITs 周报（第 69 期）总结

核心内容

本周公募 REITs 整体呈现企稳修复、震荡上行的趋势，中证 REITs 指数周涨幅达 1.3%。与其他主要指数相比，REITs 表现优于沪深 300（-1.5%）、中证全债（0.1%）和中证转债（-0.3%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：沪深 300（+4.0%）>中证全债（+2.2%）>中证转债（+2.1%）>中证 REITs（-3.2%）。近一年中证 REITs 指数回报率为 -13.9%，波动率为 7.2%，回报率低于中证转债指数、沪深 300 指数和中证全债指数；波动率低于沪深 300 指数和中证转债指数，高于中证全债指数。

REITs 总市值在 2026 年 6 月 5 日为 2234 亿元，较上周增加 33 亿元。全周日均换手率为 0.38%，较前一周减少 0.10%。

主要观点

REITs 表现优于其他主要指数：中证 REITs 指数表现优于沪深 300、中证全债和中证转债指数。
生态环保 REITs 收跌：除生态环保 REITs 外，其他类型 REITs 均收涨。
产权类和特许经营权类 REITs 表现较好：产权类 REITs 平均周涨跌幅为 1.84%，特许经营类为 1.39%。
仓储物流 REITs 走势强劲：仓储物流类 REITs 周度涨幅排名前三，分别为创金合信首农 REIT（+8.74%）、中银中外运仓储物流 REIT（+7.15%）、华泰宝湾物流 REIT（+6.92%）。
市政 REITs 交易活跃度最高：市政设施 REITs 区间日均换手率最高（0.6%），交通基础设施 REITs 成交额占比最高（21.3%）。
资金流入情况：主力净流入前三名分别为国泰海通济南能源供热 REIT（580 万元）、中航京能国际能源 REIT（516 万元）、南方顺丰物流 REIT（376 万元）。

关键信息

首批商业不动产 REITs 正式成立：6 月 1 日至 2 日，国内首批商业不动产 REITs 陆续成立，包括国泰海通砂之船 REIT（508602）、中金唯品会 REIT（508603）、中信建投首农食品 REIT（508601）和汇添富上海地产商业 REIT（508600），募资规模分别为55.31亿元、76.96亿元、30.13亿元和40.92亿元。
上海市政府支持 REITs 发展：上海市人民政府发文，支持资产管理机构参与 REITs 业务，打造全国 REITs 产品发行交易首选地，以推动行业规范化和规模化发展。
一级市场动态：截至 2026 年 6 月 5 日，交易所处在已问询阶段的 REITs 产品有 9 只，已反馈的有 19 只，已受理的有 4 只。
估值分析：REITs 具有债性和股性双重特征。从债性角度看，年化现金分派率均值为 6.4%。从股性角度看，相对净值折溢价率、IRR 和 P/FFO 是评估 REITs 估值的重要指标。截至 2026 年 6 月 5 日，产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 66BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 355BP。

风险提示

公开资料数据滞后
二级市场价格波动风险
基础设施项目运营风险
税收等政策调整风险
流动性风险

估值跟踪

年化派息率：不同项目类型的年化派息率差异较大，其中交通基础设施 REITs 年化派息率最高（11.58%），生态环保 REITs 次之（9.57%）。
相对净值折溢价率：该指标反映基金市场价值与公允价值的关系，市政设施 REITs 折溢价率最高（49.65%），保障性租赁住房 REITs 最低（32.90%）。
P/FFO：该指标反映 REITs 当前价格与经营现金流的关系，消费基础设施 REITs P/FFO 最高（25.07%），水利设施次之（23.91%）。
IRR：经营权类 REITs 的 IRR 与十年期国债收益率利差为 355BP，产权类 REITs 则关注股息率。

总结

本周公募 REITs 市场整体表现稳健，部分 REITs 呈现显著上涨趋势，特别是仓储物流和交通基础设施类 REITs。上海市政府发文支持 REITs 产品发行交易，有助于巩固其在 REITs 领域的枢纽地位。首批商业不动产 REITs 成功成立，显示出市场对 REITs 的持续兴趣和投资热情。然而，生态环保类 REITs 表现不佳，需关注其潜在风险。一级市场方面，REITs 产品在审批流程中稳步推进。估值方面，REITs 具有债性和股性双重特征，需结合多种指标综合评估。总体来看，REITs 市场在政策支持和市场表现方面均展现出积极信号，但投资者仍需警惕市场波动和项目运营风险。

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