> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 中金·REITs周报总结（6.22-6.26） ## 核心内容概述 本周（2026年6月22日至6月26日），中证REITs全收益指数与价格指数均下跌 $2.40\%$，全市场总市值为2298亿元。市场整体表现疲软，但成交活跃度有所上升，日均成交额为7.94亿元，日均换手率为 $0.67\%$，环比分别上升 $21\%$ 和 $0.18\%$。能源与保租房板块相对稳定，而其他板块如数据中心、高速公路、零售等出现较大跌幅。 ## 主要观点 1. **市场表现**：全市场指数回调，但成交活跃度回暖，显示市场对REITs的兴趣逐步回升。 2. **REITs指数基金**：首批4只REITs指数基金将于7月初发售，每只基金募集上限为3亿元，总募集金额上限为12亿元。基金业绩比较基准为中证REITs全收益指数收益率 $\times 95\% +$ 活期存款基准利率 $\times 5\%$，并承诺不低于基金资产净值 $90\%$ 投资于标的指数成分券及备选成分券。 3. **一级发行节奏**：预计一级发行节奏将放缓，部分项目如陆家嘴商业REIT已发布发售公告，而凯德商业REIT的询价公告被延期。 4. **后续关注**：新发项目及指数基金情况、政策变化、利率波动将成为市场关注重点。 ## 关键信息 ### 一、首批REITs指数基金情况 | 要素类别 | 具体要素 | 华夏中证REITs全收益指数证券投资基金 | 南方中证REITs全收益指数证券投资基金 | 易方达中证REITs全收益指数证券投资基金 | 中金中证REITs全收益指数证券投资基金 | |----------------|----------------------------------|------------------------------------|------------------------------------|-------------------------------------|------------------------------------| | 基金全称 | 华夏中证REITs全收益指数证券投资基金 | 南方中证REITs全收益指数证券投资基金 | 易方达中证REITs全收益指数证券投资基金 | 中金中证REITs全收益指数证券投资基金 | | 基金管理人 | 华夏基金管理有限公司 | 南方基金管理股份有限公司 | 易方达基金管理有限公司 | 中金基金管理有限公司 | | 基金托管人 | 中国建设银行股份有限公司 | 中国工商银行股份有限公司 | 招商银行股份有限公司 | 交通银行股份有限公司 | | 基金类型 | 指数型、基金中基金(FOF) | 指数型、基金中基金(FOF) | 指数型、基金中基金(FOF) | 指数型、基金中基金(FOF) | | 运作方式 | 契约型开放式 | 契约型开放式 | 契约型开放式 | 契约型开放式 | | 存续期 | 不定期 | 不定期 | 不定期 | 不定期 | | A类代码 | 028277.OF | 028270.OF | 028251.OF | 028272.OF | | C类代码 | 028278.OF | 028271.OF | 028252.OF | 028273.OF | | 风险等级 | 中风险(R3) | 中风险(R3) | 中高风险(R4) | 中风险 | | 首募规模上限 | 3亿元 | 3亿元 | 3亿元 | 3亿元 | | 标的指数 | 中证REITs全收益指数(932047) | 中证REITs全收益指数(932047) | 中证REITs全收益指数(932047) | 中证REITs全收益指数(932047) | | 业绩比较基准 | 中证REITs全收益指数收益率×95%+活期存款基准利率×5% | 中证REITs全收益指数收益率×95%+活期存款基准利率×5% | 中证REITs全收益指数收益率×95%+活期存款基准利率×5% | 中证REITs全收益指数收益率×95%+活期存款基准利率×5% | | 跟踪误差目标 | 日均跟踪偏离度≤0.35% 年化跟踪误差≤4% | 日均跟踪偏离度≤0.35% 年化跟踪误差≤4% | 日均跟踪偏离度≤0.35% 年化跟踪误差≤4% | 日均跟踪偏离度≤0.35% 年化跟踪误差≤4% | | 主要投资策略 | 完全复制法，特殊情况采用替代性策略 | 完全复制法，特殊情况采用替代性策略 | 完全复制法，特殊情况采用替代性策略 | 完全复制法，特殊情况采用替代性策略 | ### 二、在审/待发公募REITs项目情况 | 潜在项目 | 资产原始权益人 | 一级分类 | 二级分类 | 具体资产 | 拟募集金额(亿元) | 交所受理日期 | 最新更新日期 | 项目具体阶段 | |--------------------------|--------------------------------------------------|----------|------------------|-----------------------------------------------|------------------|--------------|--------------|----------------------------------| | 国泰海通崇邦商业REIT | 泛全有限公司,上海国际汽车城新安亭联合发展有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 上海嘉亭荟城市生活广场一期项目 | 12.6 | 2026/2/12 | 2026/6/26 | 上交所已问询 | | 华泰三峡清洁能源REIT | 中国三峡新能源(集团)股份有限公司 | 特许经营权 | 能源基础设施 | 大连庄河III海上风电项目 | 37.66 | 2025/12/26 | 2026/6/24 | 发布基金份额发售公告 | | 华夏龙岗城投产业园REIT | 深圳市龙岗区城市建设投资集团有限公司 | 产权 | 产业园 | 龙岗智慧家园项目 | 11.33 | 2026/5/27 | 2026/6/24 | 深交所已问询 | | 华安锦江商业REIT | 上海锦江资产管理有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 位于全国18座城市的21家“锦江都城”品牌酒店 | 17 | 2026/1/29 | 2026/6/24 | 发布网下询价公告，询价日期延期 | | 华夏凯德商业REIT | CAPITALANDMALLASIALIMITED等 | 产权 | 商业不动产 | 深圳来福士项目、绵阳浪城项目 | 40.54 | 2026/1/30 | 2026/6/24 | 发布网下询价公告，询价日期延期 | | 创金合信北京国资商业REIT | 北京市国有投资经营有限责任公司等 | 产权 | 商业不动产 | 隆福寺一期项目和集智未来项目 | 27.03 | 2026/4/3 | 2026/6/23 | 发布网下询价公告 | | 华安陆家嘴商业REIT | 上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 晶镓前滩项目 | 27.1 | 2026/1/30 | 2026/6/23 | 发布网下询价公告，询价日期延期 | | 华夏保利发展商业REIT | 保利发展控股集团股份有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 广州保利中心项目、佛山保利水城项目 | 19.96 | 2026/1/30 | 2026/6/23 | 发布网下询价公告，询价日期延期 | | 博时蛇口产园REIT(二次扩募) | 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 | 产权 | 产业园、仓储物流 | 光明项目(二期扩募)和南油项目 | 26.002 | 2026/8/23 | 2026/6/23 | 深交所已受理 | | 广发海珠城发商业REIT | 瑞溪文化投资(广州)有限公司 | 产权 | 商业不动产 | n.a | | 2026/6/22 | 2026/6/22 | 已申报至深交所 | | 招商资管招商蛇口商业REIT | 招商局积余产业运营服务股份有限公司等 | 产权 | 商业不动产 | 昆山招商花园城项目、深圳太子广场项目 | 29.955 | 2026/8/17 | 2026/6/17 | 深交所已受理 | | 中金联东科创REIT(扩募) | 北京联东金圆管理科技有限公司 | 产权 | 产业园 | 联东U谷多个项目 | | 2026/8/23 | 2026/6/16 | 发布拟扩募公告 | | 中信建投广州发展清洁能源REIT | 广州发展新能源集团股份有限公司 | 特许经营权 | 能源基础设施 | 广州东雨风电场项目等 | 23.08 | 2026/6/11 | 2026/6/11 | 上交所已受理 | | 华夏华润电力燃煤发电REIT | 华润电力焦作有限公司 | 特许经营权 | 能源基础设施 | 河南省焦作市博爱县柏山镇华润焦作电厂 | 31.03 | 2026/5/12 | 2026/6/9 | 深交所已问询 | | 华夏蜀道集团高速公路REIT | 四川高速公路建设开发集团有限公司 | 特许经营权 | 交通基础设施 | 雅沪高速公路 | 168.8 | 2026/5/12 | 2026/6/9 | 深交所已问询 | | 长城华能燃煤发电REIT | 华能青岛热电有限公司 | 特许经营权 | 能源基础设施 | 华能青岛项目 | 31.57 | 2026/5/12 | 2026/6/9 | 上交所已问询 | | 中金菜鸟仓储物流REIT | 杭州传欧物联网技术有限公司 | 产权 | 仓储物流 | 中国智能骨干网嘉兴园区 | 14.756 | 2026/4/30 | 2026/5/29 | 深交所已问询 | | 中金杭州安居保障性租赁住房REIT | 杭州市安居户巢投资有限公司 | 产权 | 保障性租赁住房 | 明石公寓项目 | 8.52 | 2026/5/7 | 2026/5/28 | 深交所已问询 | | 红土创新茂业商业REIT | 深圳茂业(集团)股份有限公司等 | 产权 | 商业不动产 | 成都茂业中心C塔 | 11.01 | 2026/5/6 | 2026/5/27 | 上交所已问询 | | 华夏华润置地商业REIT | 华润置地控股有限公司等 | 产权 | 商业不动产 | 南通万象城、临沂万象汇 | 54.05 | 2026/4/30 | 2026/5/27 | 深交所已问询 | | 银华粤海水务水利REIT | 北京市国有资产经营有限责任公司等 | 特许经营权 | 水务基础设施 | 潮州供水枢纽电站 | 16.14 | 2026/4/27 | 2026/5/26 | 深交所已问询 | | 中金开元旅业商业REIT | 杭州汉峰企业管理有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 杭州、温州、嵊州开元名都项目 | 18.44 | 2026/4/30 | 2026/5/22 | 上交所已问询 | | 中航中核汇能新能源REIT | 中核汇能有限公司 | 特许经营权 | 能源基础设施 | 北塔山风电项目等 | 12.18 | 2025/11/25 | 2026/5/21 | 发布基金认购申请确认比例结果公告 | | 国泰海通中国建筑租赁住房REIT | 中建资本管理(上海)有限公司 | 产权 | 保障性租赁住房 | 中建·幸孚+公寓松江店 | 13.14 | 2026/4/17 | 2026/5/19 | 上交所已问询 | | 光大保德信光大大石商业REIT | 上海光锦投资中心(有限合伙)等 | 产权 | 商业不动产 | 静安大融城项目和江门大融城项目 | 49.05 | 2026/2/5 | 2026/5/14 | 注册生效 | | 国联安复星商业REIT | 海南亚特兰蒂斯商城发展有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 三亚·亚特兰蒂斯 | 139.28 | 2026/3/30 | 2026/4/27 | 上交所已问询 | | 招商基金蛇口租赁住房REIT | 深圳市招商公寓发展有限公司 | 产权 | 保障性租赁住房 | 山前项目(招商桃花园六期) | 12.48 | | 2026/4/16 | 发布拟扩募公告 | | 华夏湖北交投梵天高速REIT | 湖北楚天智能交通股份有限公司 | 特许经营权 | 交通基础设施 | 大庆至广州高速公路湖北省麻城至浠水段主线收费权及附属设施 | 28.41 | 2025/8/22 | 2026/4/14 | 上交所第二次问询 | | 红土创新星河集团商业REIT | 星河置业(深圳)有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 龙岗星河COCOPark | 16.86 | 2026/3/13 | 2026/4/3 | 深交所已问询 | | 建信天津临港发展集团港口REIT | 天津临港港务集团有限公司 | 特许经营权 | 港口基础设施 | 天津港保税区临港区域的大沽口港区 | 23.95 | 2026/3/2 | 2026/3/30 | 上交所已问询 | | 国金蓝沣新能源REIT | 昌泽新能源股份有限公司等 | 特许经营权 | 能源基础设施 | 宁夏国博新能源风电项目等 | 12.66 | 2026/3/2 | 2026/3/30 | 上交所已问询 | | 鑫实京东仓储基础设施REIT(二次扩募) | 北京京东催弘管理咨询有限公司 | 产权 | 仓储物流 | 北京大兴空港项目等 | | 2026/3/28 | 2026/3/28 | 发布拟第二次扩募公告 | | 广发新城普悦商业REIT | 普悦瑞瑞(上海)商业经营管理有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 常州天宁项目、南通启东项目 | 16.25 | 2026/3/6 | 2026/3/25 | 上交所已问询 | | 鑫实首开商业REIT | 北京首都开发股份有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 宋家庄塘茂项目等 | 10.42 | 2026/3/2 | 2026/3/20 | 上交所已问询 | | 山证晋中公投瑞阳供热REIT | 晋中市公用基础设施投资控股(集团)有限公司 | 特许经营权 | 能源基础设施 | 一期项目、冬季清洁采暖项目 | 10.77 | 2025/9/19 | 2026/3/18 | 已回复上交所第二次问询 | | 华夏银泰百货商业REIT | 银泰百货有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 合肥银泰中心一期、二期 | 42.78 | 2026/1/30 | 2026/3/5 | 上交所已问询 | | 华泰紫金华住安住商业REIT | 上海安住此间商务信息咨询有限公司 | 产权 | 商业不动产 | 广州、上海、全季酒店项目 | 13.2 | 2026/2/5 | 2026/2/27 | 深交所已问询 | | 南方润泽科技数据中心REIT(扩募) | 润泽科技发展有限公司 | 产权 | 数据中心 | 润泽(固坊)国际信息港A-7、A-9数据中心 | | 2026/2/14 | 2026/2/14 | 发布拟扩募并新购入不动产项目的公告 | | 博时山东铁投路桥REIT | 山东铁路投资控股集团有限公司等 | 特许经营权 | 交通基础设施 | 长清黄河公路大桥 | 14.67 | 2025/12/19 | 2026/2/3 | 上交所已问询 | | 中金厦门火炬产业园REIT | 厦门高新技术创业中心有限公司等 | 产权 | 产业园 | 厦门火炬高新区10个产业园项目 | 10.55 | 2025/12/31 | 2026/1/28 | 深交所已问询 | | 平安西安高科产业园REIT | 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 | 产权 | 产业园 | 软件新城软件研发基地二期 | 13.62 | 2025/12/4 | 2026/1/8 | 深交所已问询 | | 国金中国铁建REIT(扩募) | 中铁建重庆投资集团有限公司等 | 特许经营权 | 交通基础设施 | 渝遂高速公路(重庆段)扩建项目 | | 2025/12/27 | 2026/1/26 | 发布拟扩募并实施基础设施项目扩能改造的公告 | | 华蓥宝湾物流REIT(扩募) | 宝湾物流控股有限公司等 | 产权 | 仓储物流 | 宁波空港宝湾物流园等 | | 2025/12/16 | 2026/1/26 | 发布拟扩募公告 | | 华夏华润商业REIT(扩募) | 华润商业资产控股有限公司等 | 产权 | 消费基础设施 | 新购入苏州昆山万象汇项目等 | 20.918 | 2025/10/13 | 2025/10/29 | 深交所已问询 | | 华夏华润商业REIT(二次扩募) | 华润商业资产控股有限公司等 | 产权 | 消费基础设施 | 新购入杭州萧山万象汇项目等 | | 2025/7/9 | 2025/7/9 | 发布拟第二次扩募公告 | | 汇添富上海地产租赁住房REIT(扩募) | 上海地产房屋租赁有限公司 | 产权 | 保障性租赁住房 | 煌耀项目、煌博项目 | | 2025/1/15 | 2025/1/15 | 发布拟扩募公告 | | 华夏合肥高新REIT(扩募) | 合肥高新股份有限公司 | 产权 | 产业园 | 合肥高新区创新产业园二期等 | | 2024/9/27 | 2024/9/27 | 发布拟扩募公告 | | 红土创新深圳安居REIT(扩募) | 深圳市福田/南山/宝安人才安居有限公司 | 产权 | 保障性租赁住房 | 承福苑、南馨苑、空港花园项目 | | 2024/6/1 | 2024/6/1 | 发布拟扩募公告 | ## 风险提示 - **项目运营业绩不及预期**：REITs的收益依赖于底层资产的运营表现。 - **政策不及预期**：政策变化可能对REITs市场产生重大影响。 - **市场波动超预期**：市场波动可能影响REITs价格及收益。 ## 结论 本周REITs市场整体回调，但成交活跃度有所上升，显示市场对REITs的兴趣逐步回暖。首批REITs指数基金即将发售，可能带来增量资金入市，对市场有积极影响。同时，多个新发项目及扩募项目正在推进中，市场配置机会值得关注。投资者需关注政策变化及市场波动，以合理评估投资风险。