20251130-国信证券-公募REITs周报（第44期）_REITs扩围在即_市场蓄势待发_13页_2mb

公募REITs周报（第44期）总结

核心观点

• 本周中证REITs指数下跌0.1%，表现优于中证全债和转债指数，弱于沪深300指数。
• REITs市场整体表现平稳，新型、保障房和市政设施类基金领涨。
• 证监会启动商业不动产REITs试点，进一步拓宽资产边界，推动市场分层发展。

市场走势（本周）

• 指数表现：
  • 周涨跌幅排序：沪深300（+1.6%）> 中证REITs（-0.1%）> 中证全债（-0.2%）> 中证转债（-0.3%）。
  • REITs总市值2199亿元，周均换手率0.50%，环比上升0.03个百分点。
• 年初至今表现：
  • 涨跌幅排序：中证转债（+16.2%）> 沪深300（+15.0%）> 中证REITs（+2.5%）> 中证全债（+0.6%）。
  • REITs长期回报率5.7%，波动率7.5%，风险收益特征优于债券，略逊于权益资产。

分项目类型表现

• 领涨类型：新型（+1.8%）、保障房（+0.9%）、市政设施（+0.4%）。
• 资金流向：华夏华润商业REIT净流入2000万元，中金印力消费REIT净流入844万元。
• 交易活跃度：保障房REITs日均换手率最高（1.0%）；交通基础设施成交额占比24.1%。

一级市场动向

• 新项目申报：
  • 陕西首单：平安西安高科产业园REIT（产业园区，评估净值13.6亿元）。
  • 全国首单隧道REIT：东方红隧道股份智能运维高速基金（连接杭州-嘉兴海宁）。
• 扩募进度：已上市扩募项目涵盖消费、能源、科技园区等多领域，如华夏华润商业REIT、中航京能光伏REIT。

政策与市场展望

• 商业不动产REITs试点启动：
  • 证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，明确注册及管理要求。
  • 政策演变：从核心基础设施逐步扩展至民生、商业、城市更新等领域。
  • 未来方向：优先考虑酒店、体育场馆、商业办公设施等资产类型。
• 资产覆盖范围：已覆盖12大行业52个资产类型，持续扩围至全门类商业不动产。

风险提示

• 二级市场价格波动、运营不确定性、政策调整及流动性风险。
• 数据滞后性可能导致估值偏差，需密切跟踪底层资产表现。

备注：全文数据截至2025年11月28日，估值与收益特征均受资产质量和市场环境影响，需动态跟踪。