> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 公募 REITs 周报（第 75 期）总结 ## 核心内容概览 本周公募 REITs 市场整体表现疲软，中证 REITs 指数周内下跌 1.1%，年初至今累计下跌 6.5%。市场整体表现排序为：中证全债 > 中证 REITs > 中证转债 > 沪深 300。REITs 总市值为 2347 亿元，较上周减少 25 亿元；全周日均换手率为 0.35%，环比下降 0.03%。在资产类型方面，交通 REITs 成交额占比最高（19.4%），数据中心 REITs 交易活跃度最高（日均换手率 0.6%）。 ## 主要观点 - **市场表现**：除交通 REITs 收涨外，其他类型 REITs 均收跌。交通 REITs 周涨幅为 0.22%，而产权类 REITs 周跌幅为 -1.2%，特许经营权类 REITs 周跌幅为 -0.5%。 - **估值分析**：产权类 REITs 股息率比中证红利股均值高 16BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 396BP。REITs 的估值指标包括年化现金分派率、相对净值折溢价率、P/FFO 和 IRR。 - **资金流向**：本周主力净流入前三名分别为鹏华深圳能源 REIT（1760 万元）、中金安徽交控 REIT（288 万元）、红土创新盐田港 REIT（277 万元）。 - **新项目动态**：华夏保利商业公募 REIT 启动发售，拟募集 17.97 亿元；东方红申能风电公募 REIT 获上交所受理，拟募集 16.04 亿元。 ## 关键信息 ### 二级市场表现 - 中证 REITs 指数收盘价为 727.61 点，周涨幅为 -1.1%。 - 交通 REITs 周涨幅为 0.22%，是唯一收涨的 REITs 类型。 - 周度涨幅前三的 REITs 分别为： - 中金安徽交控 REIT (+2.01%) - 平安宁波交投 REIT (+1.89%) - 中航北京昌保租赁住房 REIT (+1.76%) ### 估值指标 - 公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.8%。 - 产权类 REITs 相对净值折溢价率（-24.98%）和 P/FFO（19.32）均表现较好。 - 经营权类 REITs IRR 和 P/FFO 与市场表现相关，其中 IRR 均值与十年期国债收益率利差为 396BP。 ### 资金流向 - 主力净流入前三为鹏华深圳能源 REIT、中金安徽交控 REIT 和红土创新盐田港 REIT。 - 交通基础设施类 REITs 成交额占比最高，达到 19.4%。 ### 一级市场发行 - 本周有 3 只 REITs 项目获受理，15 只项目反馈，13 只项目处于问询阶段。 - 其中，华夏保利商业公募 REIT 和东方红申能风电公募 REIT 是重点项目。 ### 风险提示 - 公开资料数据滞后 - 二级市场价格波动风险 - 基础设施项目运营风险 - 税收等政策调整风险 - 流动性风险 ## 市场走势 - 中证 REITs 指数周涨跌幅为 -1.1%，年初至今涨跌幅为 -6.5%。 - 近一年中证 REITs 指数回报率为 -17.5%，波动率为 8.5%。 - REITs 总市值为 2347 亿元，较上周减少 25 亿元。 - 全周日均换手率为 0.35%，较前一周减少 0.03%。 ## 项目类型表现 | 项目类型 | 周涨跌幅 (%) | 年初至今涨跌幅 (%) | |------------------|---------------|---------------------| | 交通基础设施 | 0.22 | -5.01 | | 仓储物流 | -1.05 | -11.31 | | 水利设施 | -0.80 | 6.76 | | 保障性租赁住房 | -0.63 | -4.39 | | 生态环保 | -1.71 | 1.35 | | 能源基础设施 | -1.13 | -1.54 | | 园区基础设施 | -1.72 | -16.58 | | 消费基础设施 | -1.03 | 5.64 | | 商业不动产 | -1.05 | -11.31 | ## 项目类型换手率与成交额占比 | 项目类型 | 区间日均换手率 (%) | 成交额占比 (%) | |------------------|--------------------|----------------| | 新型基础设施 | 0.6 | 4.4 | | 仓储物流 | 0.6 | 16.8 | | 水利设施 | 0.5 | 1.4 | | 保障性租赁住房 | 0.5 | 12.8 | | 生态环保 | 0.4 | 2.1 | | 能源基础设施 | 0.3 | 12.0 | | 园区基础设施 | 0.3 | 13.1 | | 消费基础设施 | 0.3 | 13.9 | | 商业不动产 | 0.3 | 3.5 | ## 一级市场发行动态 - **已受理**： - 南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金 - 东方红申能股份新能源封闭式基础设施证券投资基金 - **已反馈**： - 博时山东铁投路桥封闭式基础设施证券投资基金 - 中信建投广州发展清洁能源封闭式基础设施证券投资基金 - 华夏湖北交投楚天高速公路封闭式基础设施证券投资基金 - **已问询**： - 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 - 华夏合肥高新创新产业园REIT - 华夏杭州和达高科产业园REIT - 易方达广州开发区高新产业园REIT - 华夏首创奥莱REIT - 华夏中国交建REIT - 华夏金隅智造工场REIT - 华夏北京保障房REIT - 华夏银泰百货REIT - 中金厦门安居保障性租赁住房REIT - 平安西安高科产业园REIT - 华夏万纬仓储物流REIT ## 风险提示 - 公开资料数据滞后 - 二级市场价格波动风险 - 基础设施项目运营风险 - 税收等政策调整风险 - 流动性风险