20260719-国信证券-公募REITs周报（第75期）_指数走弱_供给扩容_12页_2mb

公募 REITs 周报（第 75 期）总结

核心内容概览

本周公募 REITs 市场整体表现疲软，中证 REITs 指数周内下跌 1.1%，年初至今累计下跌 6.5%。市场整体表现排序为：中证全债 > 中证 REITs > 中证转债 > 沪深 300。REITs 总市值为 2347 亿元，较上周减少 25 亿元；全周日均换手率为 0.35%，环比下降 0.03%。在资产类型方面，交通 REITs 成交额占比最高（19.4%），数据中心 REITs 交易活跃度最高（日均换手率 0.6%）。

主要观点

• 市场表现：除交通 REITs 收涨外，其他类型 REITs 均收跌。交通 REITs 周涨幅为 0.22%，而产权类 REITs 周跌幅为 -1.2%，特许经营权类 REITs 周跌幅为 -0.5%。
• 估值分析：产权类 REITs 股息率比中证红利股均值高 16BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 396BP。REITs 的估值指标包括年化现金分派率、相对净值折溢价率、P/FFO 和 IRR。
• 资金流向：本周主力净流入前三名分别为鹏华深圳能源 REIT（1760 万元）、中金安徽交控 REIT（288 万元）、红土创新盐田港 REIT（277 万元）。
• 新项目动态：华夏保利商业公募 REIT 启动发售，拟募集 17.97 亿元；东方红申能风电公募 REIT 获上交所受理，拟募集 16.04 亿元。

关键信息

二级市场表现

• 中证 REITs 指数收盘价为 727.61 点，周涨幅为 -1.1%。
• 交通 REITs 周涨幅为 0.22%，是唯一收涨的 REITs 类型。
• 周度涨幅前三的 REITs 分别为：
  • 中金安徽交控 REIT (+2.01%)
  • 平安宁波交投 REIT (+1.89%)
  • 中航北京昌保租赁住房 REIT (+1.76%)

估值指标

• 公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.8%。
• 产权类 REITs 相对净值折溢价率（-24.98%）和 P/FFO（19.32）均表现较好。
• 经营权类 REITs IRR 和 P/FFO 与市场表现相关，其中 IRR 均值与十年期国债收益率利差为 396BP。

资金流向

• 主力净流入前三为鹏华深圳能源 REIT、中金安徽交控 REIT 和红土创新盐田港 REIT。
• 交通基础设施类 REITs 成交额占比最高，达到 19.4%。

一级市场发行

• 本周有 3 只 REITs 项目获受理，15 只项目反馈，13 只项目处于问询阶段。
• 其中，华夏保利商业公募 REIT 和东方红申能风电公募 REIT 是重点项目。

风险提示

• 公开资料数据滞后
• 二级市场价格波动风险
• 基础设施项目运营风险
• 税收等政策调整风险
• 流动性风险

市场走势

• 中证 REITs 指数周涨跌幅为 -1.1%，年初至今涨跌幅为 -6.5%。
• 近一年中证 REITs 指数回报率为 -17.5%，波动率为 8.5%。
• REITs 总市值为 2347 亿元，较上周减少 25 亿元。
• 全周日均换手率为 0.35%，较前一周减少 0.03%。

项目类型表现

项目类型换手率与成交额占比

一级市场发行动态

• 已受理：

  • 南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金
  • 东方红申能股份新能源封闭式基础设施证券投资基金

• 已反馈：

  • 博时山东铁投路桥封闭式基础设施证券投资基金
  • 中信建投广州发展清洁能源封闭式基础设施证券投资基金
  • 华夏湖北交投楚天高速公路封闭式基础设施证券投资基金

• 已问询：

  • 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金
  • 华夏合肥高新创新产业园REIT
  • 华夏杭州和达高科产业园REIT
  • 易方达广州开发区高新产业园REIT
  • 华夏首创奥莱REIT
  • 华夏中国交建REIT
  • 华夏金隅智造工场REIT
  • 华夏北京保障房REIT
  • 华夏银泰百货REIT
  • 中金厦门安居保障性租赁住房REIT
  • 平安西安高科产业园REIT
  • 华夏万纬仓储物流REIT

风险提示

• 公开资料数据滞后
• 二级市场价格波动风险
• 基础设施项目运营风险
• 税收等政策调整风险
• 流动性风险