20210401-天风证券-万科A-000002.SZ-财务稳健管理优秀_物业和商业价值有望持续增长_3页_759kb

万科A（000002）总结

核心内容

万科A在2020年表现出稳健的财务管理和业务增长，其物业和商业板块发展迅速，内在价值持续提升。尽管面临结算毛利压力和行业调控挑战，公司仍维持较高的分红比例和充足的现金流，具备良好的投资吸引力。

主要观点

• 销售表现稳健：2020年实现销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%，销售均价保持稳定，市占率提升至2.65%。
• 物业和商业板块增长显著：物业收入同比增长27.36%，商业板块收入同比增长4.33%，长租公寓收入增长72.33%，显示出公司在多元化业务上的强劲发展。
• 财务稳健，负债率低：公司剔除合同负债的资产负债率为71.75%，净负债率降至18.09%，现金短债比为2.35，财务费用率逐步下降。
• 土储充足，支撑未来发展：公司总可售土储建面为1.09亿方，可供2-3年发展，拿地结构偏向一二线城市，质量优先。
• 分红比例提升，回报投资者：公司计划每10股派发12.5元现金股息，合计145.22亿元，占归母净利润的34.98%，分红率较2019年有所提升。
• 投资建议：维持“买入”评级，预计2021-2022年归母净利润分别为440.89亿和472.08亿，对应PE分别为7.91X和7.38X。

关键信息

销售端

• 2020年销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%。
• 销售面积4667.5万方，同比增长13.5%。
• 销售均价1.5万元/平米，与上年持平。
• 南方、上海、北方、中西部、西北区域销售占比分别为21.33%、33.76%、21.33%、16.38%、6.59%、0.61%。

投资端

• 新增项目规划建面3366.5万方，权益规划建面2058.8万方，权益比例61.16%。
• 拿地销售金额比为20%，较2019年下降5个百分点。
• 一二线城市新增土储占比68%，显示公司对项目质量的重视。
• 2021年计划开工面积3148.4万平，竣工面积3587.5万平，分别同比增长7.8%和8.1%。

结算端

• 2020年营收增速13.9%，归母净利润增速6.8%，加权ROE同比下降2.34个百分点至20.13%。
• 综合毛利率同比下降7个百分点至29.25%，地产相关业务毛利率为22.6%。
• 合同负债6307.47亿元，业绩锁定度达150%。

财务端

• 资产负债率71.75%，较2019年下降4.78个百分点。
• 净负债率18.09%，较2019年大幅下降。
• 现金短债比2.35，经营性现金流为正531.9亿元。
• 在手货币资金1952.31亿元，经营现金流明显优于同业。

业务端

• 物业收入182.04亿元，同比增长27.36%，在管面积5.66亿平方米。
• 商业板块累计开业989.8万方，收入63.22亿元，同比增长4.33%。
• 长租公寓收入25.4亿元，同比增长72.33%，整体出租率超过95%。

投资建议

• 2021-2022年归母净利润分别由476.8亿、528.7亿调整为440.89亿、472.08亿。
• EPS分别为3.80元、4.06元，对应PE分别为7.91X、7.38X。
• 维持“买入”评级，认为公司具有强运营能力和管理红利，潜在价值被低估。

风险提示

• 新房销售不及预期
• 房屋竣工不及预期
• 房屋价格大幅下跌

财务数据和估值

财务比率

基本数据

分析师声明

本报告由天风证券股份有限公司发布，所有材料版权均属天风证券。未经书面授权，不得以任何方式修改、发送或复制本报告。本报告中的信息和观点仅供参考，不构成投资建议。