20210401-中国银河-万科A-000002.SZ-管理红利时代_探索之下_领路前行_4页_779kb

万科A 2020年年度报告点评总结

核心内容

万科A在2020年实现营业收入4191.12亿元，同比增长13.92%；归属于上市公司股东的净利润为415.16亿元，同比增长6.8%。公司展现出稳健的财务表现和持续的增长能力，特别是在销售和结算方面。

主要观点

1. 毛利率走势

• 2020年房地产及相关业务毛利率为22.6%，同比下降4.6个百分点。
• 短期内毛利率仍处于下行通道，但长期来看，随着“三道红线”和“两集中”政策的调控效果显现，结算利润率有望触底回升，预计2023年为毛利率拐点。
• 公司2020年分红率重回35%，凸显其长线投资价值。

2. 销售与结算表现

• 2020年实现销售面积4667.5万平方米，同比增长13.5%；销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%。
• 销售均价为1.51万元/平方米，较2019年略有下降，但总体保持稳定。
• 结算面积同比增长17.4%至2889.4万平方米，结算收入同比增长13.0%至3774.2亿元。
• 公司已售未结资源合同金额达6981.5亿元，同比增长14.6%，为未来业绩释放提供保障。

3. 财务稳健性

• 公司剔除预收账款后的资产负债率为71.7%，同比下降4.8个百分点；净负债率为18.1%，同比下降15.8个百分点。
• 现金短债比为2.4，公司为“黄档”房企，有望在2021年一季度降为“绿档”。
• 经营性现金流为531.9亿元，连续12年为正，显示其强大的资金管理能力。

4. 非开发业务发展

• 万物云：定位升级为“空间科技服务商”，2020年全口径营收182.04亿元，同比增长27.36%；在管面积达5.66亿平方米。
• 长租公寓：营业收入25.40亿元，同比增长72.33%；集中式公寓规模全国第一，已开业项目出租率超95%。
• 商业管理：营业收入63.22亿元，同比增长4.33%；已开业项目整体出租率87.4%，其中稳定发展期项目出租率92.0%。
• 物流仓储：万纬物流发展为中国最大的冷链物流服务商，2020年营收18.7亿元，同比增长37%；其中高标库营收12.9亿元，同比增长29%；冷库营收5.8亿元，同比增长60%。

投资建议

• 在行业从“金融红利”向“管理红利”转型的背景下，万科A凭借多年积累的经营管理能力，展现出较强的竞争力。
• 2020年销售基数大仍实现两位数增长，竣工高峰及已售未结资源为未来业绩提供支撑。
• 公司多项非住业务进入收获期，平台价值凸显，未来随着业务上市，整体估值有望提升。
• 预计2021-2022年归母净利润分别为442.64亿元和474.00亿元，对应每股收益分别为3.81元和4.08元。
• 以3月31日收盘价30.0元计算，对应市盈率分别为7.9倍和7.4倍，估值处于低位，具备长期投资价值。
• 综合分析，维持“推荐”评级。

风险提示

• 行业销售超预期下滑。
• 公司拿地节奏低于预期。
• 新业务发展低于预期。

分析师信息

• 潘玮：清华大学管理学硕士、金融学学士，从事房地产行业研究多年，曾获新财富、东方财富、金融界等多个奖项。
• 王秋蘅：英国杜伦大学金融学硕士、北京交通大学金融学学士，2018年加入中国银河证券研究院，专注于房地产行业及上下游产业链研究。

评级标准

免责声明

本报告仅供参考，不构成投资建议。银河证券不对因使用本报告而产生的任何损失承担责任。报告内容可能包含外部链接，银河证券不对链接内容负责。未经授权不得转发、转载、翻版或传播本报告。

联系方式

• 中国银河证券股份有限公司研究院
  深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层
  上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层
  北京丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦15层
  公司网址：www.chinastock.com.cn

• 机构联系
  深广地区：崔香兰 0755-83471963 cuixianglan@chinastock.com.cn
  上海地区：何婷婷 021-20252612 hetingting@chinastock.com.cn
  北京地区：耿尤繇 010-66568479 gengyouyou@ChinaStock.com.cn