深度报告-20220503-国信证券-万科A-000002.SZ-地产龙头_多元先锋_30页_1mb

万科A (000002.SZ) 详细总结

核心内容

万科A是中国房地产行业的龙头企业，深耕房地产开发超过30年，销售规模持续领先，2021年签约销售额达6278亿元，市占率为3.5%。公司不仅在房地产开发业务上保持优势，还积极拓展物业管理、物流仓储、租赁住宅和商业地产等多元化业务，2021年房地产开发、物业管理及其他业务收入占比分别为95%、4.4%和0.7%。

主要观点

• 行业地位稳固：公司作为行业元老，拥有全国化的布局和高品牌认可度，是房地产行业的重要参与者。
• 战略转型：公司经历了三次战略转变，从“三好住宅供应商”到“城市配套服务商”，再到“城乡建设与生活服务商”，始终贴合行业发展趋势。
• 财务稳健：公司始终保持“绿档”，融资成本持续降低，2021年融资成本为4.11%，经营性现金流净额为41亿元，连续13年为正。
• 多元化业务增长：物业管理业务收入同比增长29%，物流仓储、租赁住宅和商业地产等业务保持良好增长势头，毛利率保持在较高水平。
• 盈利预测与估值：预计2022-2024年公司归母净利润分别为258/273/287亿元，每股收益分别为2.22/2.35/2.47元。合理估值区间为22.5至25.4元，较当前股价有16%至31%的上涨空间。

关键信息

房地产开发主业

• 收入稳定：2021年房地产开发收入为4299亿元，同比增长7%，占公司总营收的95%。
• 毛利率变化：2021年房地产开发毛利率为21.7%，较上年有所下降，但预计未来三年将逐步企稳。
• 投资策略：公司采取量入为出的投资策略，2021年拿地强度为30%，新增土储覆盖销售倍数为70%。
• 土储充足：截至2021年一季度末，公司总土储建面为1.47亿平方米，可满足未来两三年的开发需求。

多元业务发展

• 物业管理：2021年物业管理收入为164亿元，同比增长29%，毛利率为17.4%。万物云已向港交所递交招股书，业务覆盖社区、商企和城市空间。
• 物流仓储：万纬物流是国内高标仓储和冷链物流的领先企业，2021年物流业务收入为31.6亿元，同比增长69%。
• 租赁住宅：泊寓是全国最大的集中式公寓提供商，2021年租赁住宅业务收入为28.9亿元，全年出租率为95%，客户续租率58%。
• 商业地产：依托印力平台，公司商业地产管理规模居前，2021年商业业务收入为76.2亿元，同比增长21%。

财务表现

• ROE下降：2021年加权ROE为9.8%，较上年下降10个百分点，主要受利润率下行影响。
• 分红政策：公司上调分红比例至50%，股息率创近年来新高，达到4.9%。
• 现金流健康：2021年经营性现金流净额为41亿元，连续13年为正。
• 负债管理：公司净负债率保持在较低水平，2021年末为29.7%，且“三道红线”持续保持绿档。

估值与投资建议

• 合理股价区间：结合绝对估值和相对估值，公司合理股价区间为22.5至25.4元。
• 投资评级：首次覆盖给予“买入”评级，认为公司具备长期增长潜力。
• 盈利预测：预计2022-2024年公司归母净利润分别为258/273/287亿元，每股收益分别为2.22/2.35/2.47元。

风险提示

• 行业基本面衰退：房地产行业整体需求可能进一步放缓，导致公司销售和利润下滑。
• 政策宽松不足：若政策放松力度不及预期，可能影响市场信心和销售表现。
• 融资环境恶化：融资成本上升可能对公司资金链造成压力。
• 销售失速：销售不畅可能导致回款滞后，影响公司现金流。
• 存货贬值：高库存可能带来资产减值风险。
• 竣工结算延迟：竣工结算节奏不及预期可能影响结算收入和利润。

图表目录

• 图1：公司发展历程
• 图2：历年房企全口径销售额排行榜
• 图3：公司三次战略转变
• 图4：公司历年各业务类型收入
• 图5：公司历年各业务类型收入占比
• 图6：公司最新股权结构
• 图7：公司机构投资者持股比例
• 图8：中国历年商品房销售额及同比
• 图9：中国历年商品房销售面积及同比
• 图10：房地产开发行业处于成熟期向衰退期的过渡阶段
• 图11：未来10年需求小幅下降，但仍处较高水平
• 图12：商品房销售额累计同比增速
• 图13：商品房销售均价累计同比增速
• 图14：房企到位资金累计同比增速
• 图15：房地产开发投资累计同比增速
• 图16：新开工面积累计同比增速
• 图17：竣工面积累计同比增速
• 图18：快周转的三大核心条件不再成立
• 图19：大中型房企全口径签约销售额市占率
• 图20：2021年来20强房企里国资背景占比明显提升
• 图21：公司历年房地产开发业务收入及同比
• 图22：公司历年房地产开发业务营收及毛利占比
• 图23：公司历年销售金额及同比
• 图24：公司历年销售面积及同比
• 图25：公司历年销售均价及同比
• 图26：公司各区域销售均价，2021
• 图27：公司各区域销售金额占比，2021
• 图28：公司各区域销售面积占比，2021
• 图29：公司历年拿地强度
• 图30：公司历年新增土储覆盖倍数
• 图31：公司历年房地比
• 图32：公司历年已售未结覆盖率
• 图33：公司历年物业管理业务收入及同比
• 图34：公司历年物业管理业务营收及毛利占比
• 图35：公司历年其他业务收入及同比
• 图36：公司历年其他业务营收及毛利占比
• 图37：公司历年万物云（含集团内部服务）收入及同比
• 图38：公司物管服务各业务收入占比，2021
• 图39：公司历年物流各业务收入
• 图40：公司历年物流各业务NOI回报率
• 图41：公司历年租赁住宅收入及同比
• 图42：公司历年租赁住宅开业间数
• 图43：公司历年商业收入（含印力）及同比
• 图44：公司历年商业开业建面（含印力）
• 图45：公司历年营业收入及同比
• 图46：公司历年归母净利润及同比
• 图47：公司历年利润率水平
• 图48：公司历年分业务类型毛利率
• 图49：公司历年销售费率
• 图50：公司历年管理费率
• 图51：公司历年加权ROE
• 图52：公司历年ROE构成
• 图53：公司历年股利支付比例
• 图54：公司历年股息率
• 图55：公司历年净负债率
• 图56：公司历年有息负债及同比
• 图57：公司历年经营性现金流净额
• 图58：公司历年融资成本

表格目录

• 表1：2022年3月以来各地出台的促进购房需求举措
• 表2：公司各项业务预测表
• 表3：未来三年盈利预测表
• 表4：盈利预测情景分析（乐观、中性、悲观）
• 表5：资本成本假设