20210401-东北证券-万科A-000002.SZ-多元业务持续兑现_稳健经营穿越周期_4页_737kb

报告摘要

万科A (000002) 公司点评报告总结

核心内容概览

本报告发布于2021年4月1日，对万科A 2020年度业绩及未来发展前景进行分析，给出“买入”评级，并维持目标价为37.5元。报告指出，尽管公司面临毛利率下滑的短期压力，但其多元业务持续发展，稳健经营能力显著，有望在行业周期中保持竞争力。

主要观点

盈利能力短期承压，管控效率稳中求进
万科A在2020年实现营业收入4191.12亿元，同比增长13.9%，归母净利润415.16亿元，同比增长6.8%。毛利率为29.2%，同比下降7.0个百分点，主要由于高价地进入结算周期，但公司2018年后拿地均价下降，销售均价保持稳健增长，预计毛利率将逐步回归合理水平。归母净利率为9.9%，同比下降0.7个百分点，主要由于投资收益增长及所得税调节。
投资力度下滑，结转提速，多元业务持续兑现
公司销售金额为7041.50亿元，同比增长11.6%，在23个城市位列TOP1，43个城市位列TOP3。销售均价为15086元/平，较上年有所提升。拿地方面，权益拿地面积同比下降16.9%，但下半年拿地金额同比增长17.8%。新开工面积为3960.4万方，竣工面积为3381.7万方，竣工规模首次超过开工规模。公司多元化业务包括物管、租赁住宅、物流等，其中物管业务品牌升级为“万物云”，实现营收182.04亿元，同比增长27.4%，过去5年CAGR为34%。租赁住宅营收增长72.3%，物流业务累计开业面积达700万方，成为国内最大的冷链物流服务商。
一季度有望重回绿档，信用基础良好
三道红线指标显示，公司资产负债率为70.4%，净负债率为18.1%，现金短债比为1.8，暂居黄档，但管理层有信心在2021年一季度重回绿档。公司连续20年净负债率低于40%，连续12年CFO为正，财务表现长期稳健。穆迪、标普及惠誉分别给予Baa1、BBB+、BBB+的信用评级。
投资建议与估值
报告重申“买入”评级，目标价为37.5元。由于毛利率下滑及新业务协同尚未成熟，下调2021-2023年EPS至3.83/4.17/4.64元，对应PE为7.84/7.20/6.47倍。

关键信息

财务表现
- 2020年营业收入：4191.12亿元，同比增长13.9%
- 归母净利润：415.16亿元，同比增长6.8%
- 合同负债：6316.59亿元，同比增长9.3%，覆盖2020年营收1.51倍
- 已售未结规模：6981.5亿元，同比增长14.6%
- 三费/营收：6.2%，同比下降0.8个百分点
资产负债情况
- 资产负债率（扣除预收款）：70.4%
- 现金短债比：1.8
- 短期负债占比：32.8%，同比下降4.2个百分点
- 长期负债占比：67.2%，同比上升4.2个百分点
财务指标预测（2021-2023年）
- 营业收入增长率：21.1% / 11.0% / 10.0%
- 归母净利润增长率：7.04% / 8.89% / 11.38%
- 毛利率：29.1% / 28.6% / 28.9%
- 净利润率：8.8% / 8.6% / 8.7%
- P/E：7.84 / 7.20 / 6.47
- P/B：1.35 / 1.18 / 1.03
风险提示
- 疫情反复存在不确定性
- 业绩预测和估值判断不达预期

多元业务发展情况

物管业务
- 品牌升级为“万物云”
- 实现营收182.04亿元，同比增长27.4%
- 在管面积达5.66亿方，其中47%来自万科以外项目
租赁住宅
- 实现营收25.4亿元，同比增长72.3%
- 累计开业14.24万间，出租率大于95%
物流业务
- 新开业195万方，累计开业700万方
- 成为中国规模最大的冷链物流综合服务商

历史表现

股价表现
- 6个月目标价：37.5元
- 收盘价：30.00元
- 12个月股价区间：25.16~33.50元
历史收益率
- 1M：-9%
- 3M：5%
- 12M：21%

分析师信息

王小勇
- 重庆大学技术经济及管理硕士
- 四川大学水利水电建筑工程本科
- 东北证券建筑建材行业首席分析师
- 具有13年证券研究从业经历，擅长把握周期行业发展脉络
吴胤翔
- 同济大学建筑与土木工程硕士
- 东南大学道路桥梁与渡河工程本科
- 东北证券房地产组研究人员，2019年加入研究所

投资评级说明

股票投资评级
- 买入：未来6个月内，股价涨幅超越市场基准15%以上
- 增持：未来6个月内，股价涨幅超越市场基准5%至15%之间
- 中性：未来6个月内，股价涨幅介于市场基准-5%至5%之间
- 减持：未来6个月内，股价涨幅落后市场基准5%至15%之间
- 卖出：未来6个月内，股价涨幅落后市场基准15%以上
行业投资评级
- 优于大势：未来6个月内，行业指数收益超越市场基准
- 同步大势：未来6个月内，行业指数收益与市场基准持平
- 落后大势：未来6个月内，行业指数收益落后于市场基准