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万科A 2020年报点评总结

核心内容

万科A于2021年3月31日发布2020年度报告，显示公司业绩稳健增长，财务结构持续优化，多元化业务快速发展。报告指出公司具备龙头地位，融资优势明显，极具安全性，建议投资者维持“买入”评级。

主要财务指标

投资要点

• 业绩稳健增长：2020年营业收入4191.12亿元，同比增长13.92%；归母净利润415.16亿元，同比增长6.80%。净利润增速低于营收增速主要由于盈利能力下滑和存货跌价准备计提。
• 新开工与竣工：2020年新开工面积同比下降6.6%，竣工面积同比增长12.4%；2021年计划新开工面积同比下降20.5%，竣工面积同比增长6.1%。
• 多元化业务：物管、物流、长租公寓、商业开发等业务快速增长，展现公司业务多元化的发展趋势。
• 财务结构优化：净负债率下降至18.09%，资产负债率71.7%，现金短债比2.28，显示公司财务稳健。
• 投资建议：调整公司2021-2022年EPS为3.95、4.30元，对应PE为7.6倍和7.0倍，建议维持“买入”评级。
• 风险提示：货币政策大幅收紧、居民去杠杆力度超预期、核心城市房地产调控超预期严格。

多元化业态快速发展

1. 万物云：物业营收快速增长，规模领先

• 营收增长：2020年物管营收154.3亿元，同比增长21.51%。
• 业务模块：住宅服务、商业物业及设施服务、智慧城市服务、社区生活服务、万物成长等。
• 在管面积：截至2020年末，万物云在管面积达5.66亿平方米，行业领先。
• 科技赋能：发布“星尘系统”，实现数字货币线上缴纳物业费。

2. 万纬物流：布局核心节点，经营能力优秀

• 项目拓展：进驻44个城市，累计管理148个项目，可租赁物业面积1148万平方米。
• 开业情况：2020年新开业195万平方米，累计开业700万平方米。
• 出租率：高标库稳定期出租率94%，冷库稳定期使用率77%。

3. 长租公寓：围绕核心城市布局，提高项目质量

• 营收增长：2020年长租公寓营收25.40亿元，同比增长72.33%。
• 项目覆盖：覆盖23个主要城市，运营管理18.44万间，已开业14.24万间。
• 出租率：整体出租率超过95%。

4. 商业开发与运营：快速发展，积极开拓资本市场创新

• 商业面积：截至2020年末，累计开业商业面积989.8万平方米，新开业128.9万平方米。
• 出租率：整体出租率87.4%，稳定期项目出租率92%。
• 资本运作：完成印象2号CMBS、深圳印力中心第二期CMBS发行。

财务结构与现金流

• 净负债率：2020年为18.09%，同比下降15.78个百分点。
• 资产负债率：剔除预收账款后为71.7%。
• 现金短债比：2.28，显示公司偿债能力良好。
• 现金流量：2020年经营活动现金流量净额为53188百万元，投资活动现金流量净额为5797百万元，筹资活动现金流量净额为-32504百万元。
• 现金余额：2020年现金期末余额为185662百万元，预计2021年将增长至271833百万元。

估值与财务比率

总结

万科A在2020年实现了稳健的业绩增长，尽管盈利能力有所下滑，但通过多元化业务发展和财务结构优化，公司展现出较强的抗风险能力和持续增长潜力。物业、物流等非房地产业务快速发展，为公司带来新的增长点。同时，公司保持较低的净负债率和良好的现金流状况，显示出较强的财务安全性和融资能力。整体来看，万科A具备较强的市场地位和增长前景，建议投资者维持“买入”评级。