非银金融行业：从投资人视角看REITs运行，我国公募基建REITs投资价值几何？-20200527-光大证券-37页_2mb

我国公募基建REITs投资价值分析总结

核心内容

本文从投资人视角出发，系统分析了美国、日本、新加坡、中国香港REITs市场的发展实践、收益率表现、流动性差异及行业分布情况，并结合我国公募基建REITs试点政策，对我国REITs投资前景及风险进行了展望。

主要观点

• 海外REITs发展动因：主要得益于税收优惠政策和法律法规的完善，尤其是美国的税法改革与组织架构创新，以及日本央行的支持。
• 收益率表现：海外REITs主要依赖稳定分红支撑较高回报率，分红率普遍在3.5%~4.5%之间，年化综合回报率在6%~14%之间。
• 流动性差异：美国REITs流动性最佳，中国香港市场最弱，部分小市值REITs成交额接近于零。
• 行业表现：工业类REITs表现突出，零售类REITs受疫情影响较大，整体表现较差。
• 我国REITs前景：预计首批项目“小步快走，优质优价”，对偏好固收类产品的投资者具有吸引力，保险资金、养老金及理财子公司配置积极性较高。
• 未来挑战：税收法规、杠杆率及资金用途限制尚待完善，可能影响REITs的发展与市场表现。

关键信息

一、海外REITs市场发展实践

• 美国：REITs市场成熟，税收政策和机构投资者推动其成为全球最大REITs市场。REITs分为权益型和抵押型，其中权益型REITs占主导地位，工业类REITs表现最佳。
• 日本：J-REITs市场经历扩张、衰退、重组及再次扩张四个阶段，混合型REITs市值占比最高，工业及混合类REITs表现较好。
• 新加坡：S-REITs市场由政府主导，国际化程度高，工业类REITs市值占比最大，整体表现优于本地股指。
• 中国香港：REITs市场起步较晚，发展较慢，仅13只REITs，领展为最大REITs，市场流动性最弱。

二、REITs收益率分析

• 美国：REITs指数回报中性，股息率稳定在4%左右，工业类REITs表现优异，但零售类受疫情影响较大。
• 日本：J-REITs指数与东证TOPIX指数走势一致，股息率稳定在3.5%~4%之间，工业和混合类REITs表现较好，零售类受疫情影响显著。
• 新加坡：S-REITs指数显著跑赢FTSE STRAITS指数，股息率稳定在3.7%~4.3%之间，地产类REITs表现突出。

三、流动性差异

• 美国：市场流动性最好，日均成交额是其他国家的3~4倍。
• 日本：成交相对分散，以外国投资者为主。
• 新加坡：成交相对集中，具有较高流动性。
• 中国香港：成交集中度最高，部分小市值REITs流动性较差。

四、我国基建REITs投资展望

• 首批项目：预计“小步快走，优质优价”，单个规模在几亿到几十亿之间，首批试点规模在100亿~300亿之间。
• 收益率预期：分红回报率在4%~6%之间，年化综合回报率在6%~14%之间。
• 价格走势：短期看流动性，中期看资产质量和内生增长，长期看管理人。
• 投资者结构：对固收+型投资者有吸引力，保险资金、养老金配置积极性较高，银行理财可能作为尝鲜品种配置。
• 未来问题：税收法规、杠杆率及资金用途限制有待完善，可能影响REITs发展。

五、风险分析

• 流动性风险：我国公募基建REITs整体流动性可能偏弱。
• 突发事件影响：如疫情，可能导致现金流不达预期。
• 宏观经济下行：可能对REITs市场形成扰动，增加波动幅度。

投资建议

• 行业选择：新基建、数据中心等有望成为未来重点发展领域。
• 投资者类型：适合保险资金、养老金及理财子公司等配置型资金，公众投资者可能成为主要流动性提供方。
• 长期关注：REITs在长久期配置中表现占优，具备穿越周期能力。

附录

• 前海鹏华类REITs案例：作为国内首单公募类REITs，其表现可作为我国公募REITs发展的参考。

结论

我国公募基建REITs具有良好的投资前景，但需关注流动性、突发事件及宏观经济影响等风险。预计未来REITs市场将逐步完善，成为重要资产配置工具。