苏宁-银河物业费2016资产支持专项计划推介材料201603_38页_1mb

苏宁-银河物业费2016资产支持专项计划总结

核心内容

“苏宁-银河物业费2016资产支持专项计划”是一项以物业费应收账款为底层资产的资产证券化产品，由中信证券作为计划管理人设立和管理。该计划通过多种信用增级措施保障优先级资产支持证券的本金和收益，同时具备灵活的产品期限和清晰的交易结构。

主要观点

1. 投资亮点

• 质押财产现金流覆盖倍数高：根据评级机构测算，质押财产每期产生的现金流入均大于当期优先级资产支持证券预期应付本息的1.46倍以上，压力测试结果也显示覆盖倍数大于1，为优先级证券提供信用支持。
• 担保人信用资质良好：苏宁集团在2015年位列中国民营企业500强第三位，主体信用评级为AA+，为借款人的债务提供了有力的信用背书。
• 物业合同债务人履约意愿强：约99%的物业合同债务人为银河物业和苏宁集团的关联方，若未按时付款，担保人需补足差额，从而保障了付款方的履约意愿。
• 产品期限灵活、物业合同期限长：投资者可在第3、5、7年末选择回售，入池物业合同中74.55%为10年期，能够覆盖资产支持专项计划的存续期限。

2. 交易结构

• 交易参与方：包括计划管理人（中信证券）、原始权益人（苏宁置业）、借款人（银河物业）、担保人（苏宁集团）等。
• 账户设置：包括出质人收款账户、监管账户、借款人账户、专项计划账户等，确保资金流转安全。
• 现金流划转流程：资金从出质人账户流转至监管账户，再由计划管理人划付至借款人账户，用于偿还委托贷款本息。
• 增信措施：采用优先/次级结构、质押财产超额覆盖、连带责任保证担保等方式，增强产品信用。
• 信息披露：包括《资产管理报告》、《托管报告》、《资产服务机构报告》等，确保信息透明。

关键信息

基础资产

• 基础资产：苏宁置业转让给中信证券的委托贷款债权及其附属权益。
• 质押财产：银河物业将其持有的55个物业合同对应的物业费应收账款质押给计划管理人。
• 现金流预测：根据天健兴业评估，质押财产每期现金流对优先级证券的覆盖倍数均高于1.46，保障能力强。
• 风险缓释：通过现金流监管、质押登记、担保人责任等措施，降低质押财产被查封、混同或不足的风险。

苏宁置业

• 公司概况：成立于2005年，注册资本10亿元，主营业务涵盖房地产开发、商品房销售、物业管理等。
• 业务概况：发展为四大板块：商业地产、住宅地产、科技地产、物流工业地产，业态包括购物中心、五星级酒店、写字楼等。
• 财务表现：截至2015年9月末，总资产达546.39亿元，净资产79.85亿元。

银河物业

• 公司概况：成立于2000年，注册资本500万元，具备国家一级物业管理资质。
• 业务概况：管理物业面积340万平方米，涵盖商业、办公、物流、住宅、售楼处等多种类型。
• 财务表现：2015年1～9月营业收入达1.06亿元，净利润稳步增长。

苏宁集团

• 公司概况：成立于1999年，注册资本17.14亿元，业务涵盖家电、零售、房地产、物流等。
• 财务表现：截至2015年9月末，总资产达1521.92亿元，净资产395.73亿元。
• 主要优势：
  • 物流优势：拥有全国性物流网络，总面积达452万平方米，服务效率高。
  • 精准营销：结合大数据分析，实现精准会员营销，提升品牌忠诚度。
  • O2O融合：线上线下融合，推动零售转型，增强商业综合体服务能力。

风险与缓释措施

风险

• 质押财产混同、被第三方查封或执行：可能导致现金流无法按计划偿还，影响投资者收益。
• 担保人履约风险：若苏宁集团盈利能力下滑，可能影响担保能力，进而影响优先级证券。

缓释措施

• 现金流监管：通过监管账户确保资金安全流转。
• 质押登记：确保质押财产具有排他性权利，保障优先受偿。
• 担保人责任：苏宁集团为借款人提供连带责任保证担保，保障优先级证券。
• 物业合同覆盖：银河物业计划接管苏宁集团的物业管理项目，保障未来质押财产来源。

总结

该资产支持专项计划通过多层次信用增级措施，保障了优先级资产支持证券的本金和收益。其底层资产为物业费应收账款，覆盖范围广，现金流预测良好，且担保人信用资质良好，为投资者提供了较为安全的投资环境。同时，产品期限灵活，适合不同投资需求，具有较高的投资吸引力。