20221004-国盛证券-房地产开发2022W39_政策加码自上而下_新房成交同环比继续改善_13页_1mb

房地产开发行业周报总结（2022W39）

核心内容

本周房地产市场迎来显著改善，政策端持续发力，叠加房企推盘促销，带动新房与二手房成交面积同环比大幅增长。整体市场信心有所回升，政策预期增强，为行业复苏提供支撑。

主要观点

• 政策宽松：中央与地方政策持续放松，包括取消首套房贷利率下限、降低公积金贷款利率、换购住房个税优惠、保交楼专项借款支持等，这些措施有效提振了市场信心。
• 市场回暖：新房与二手房成交面积显著增长，其中新房成交面积同比+34.5%，环比+54.0%；二手房成交面积同比+62.1%，环比+8.0%。
• 区域差异：一线城市新房成交同比改善幅度相对较小，但部分城市如苏州、南京表现突出；三线城市表现更为强劲，部分城市环比增长显著。
• 融资情况：房企信用债发行规模环比下降，偿还量增加，净融资额为负，显示房企融资压力仍存，但AAA评级债券占比高，显示市场对优质房企信心增强。
• 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级，推荐关注A股的华发股份、保利发展、滨江集团、建发股份、招商蛇口、万科A、金地集团，以及H股的绿城中国、华润置地、中国海外发展；物业板块推荐华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。

关键信息

新房成交情况

• 全国样本城市：本周30城新房成交面积557.1万平方米，同比+34.5%，环比+54.0%。
• 一线城市：114.1万平方米，同比+16.4%，环比+16.3%。
• 二线城市：308.4万平方米，同比+39.7%，环比+66.2%。
• 三线城市：134.7万平方米，同比+40.8%，环比+72.1%。
• 累计数据：30城累计成交面积同比下降-32.6%；一线城市同比下降-24.3%；二线城市同比下降-31.3%；三线城市同比下降-41.5%。

二手房成交情况

• 全国样本城市：11城二手房成交面积139.0万平方米，同比+62.1%，环比+8.0%。
• 一线城市：44.2万平方米，环比+21.7%。
• 二线城市：76.4万平方米，环比+4.5%。
• 三线城市：18.4万平方米，环比-4.3%。
• 累计数据：11城累计成交面积同比下降-15.9%；一线城市同比下降-32.7%；二线城市同比下降-4.6%；三线城市同比下降-4.6%。

重点公司境内信用债情况

• 发行情况：本周共发行房企信用债10只，环比减少6只，发行规模111.51亿元，环比减少56.49亿元。
• 偿还情况：总偿还量151.12亿元，环比增加29.88亿元。
• 净融资额：-39.61亿元，环比减少86.37亿元。
• 主体评级：AAA评级占比70.8%。
• 债券类型：一般中期票据占比37.7%，证监会ABS占比26.9%。
• 债券期限：3-5年期债券占比48.4%。

本周相关政策回顾

• 央行政策：下调首套公积金贷款利率，阶段性放宽首套房商贷利率下限，首提“保交楼”专项借款。
• 财政部政策：对换购住房给予个税优惠。
• 地方政策：多地出台购房补贴、限贷放松、落户放宽等政策，如上海、沈阳、南宁、赣州、东营、嘉兴、晋中、佛山、银川、庆阳、桂林等。

投资建议

• 地产开发：维持“增持”评级，推荐关注A股和H股的优质房企。
• 物业板块：推荐关注华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。

风险提示

• 政策出台速度和执行力度不及预期。
• 基本面继续下行可能引发连锁反应。
• 疫情反复可能影响市场表现。