20220904-国盛证券-房地产开发2022W35_新房成交同比跌幅收窄_政策宽松环境延续扩散趋势_15页_1mb

报告摘要

房地产开发行业分析总结（2022W35）

核心内容概览

新房市场：本周新房成交面积为330.6万平方米，环比增长17.4%，同比下降13.1%。其中，样本一线城市成交面积为73.4万平方米，环比-4.6%，同比-16.6%；样本二线城市为188.7万平方米，环比+27.7%，同比-11.3%；样本三线城市为68.5万平方米，环比+20.5%，同比-14.1%。从累计数据看，30城新房成交面积同比下降34.9%，其中三线城市降幅最大（-45.3%）。
二手房市场：本周二手房成交面积为113.8万平方米，环比下降6.6%，但同比增长21.0%。样本一线城市成交面积为33.2万平方米，环比+0.2%；样本二线城市为65.7万平方米，环比-8.4%；样本三线城市为14.9万平方米，环比-11.8%。年初至今累计二手房成交面积为3848.2万平方米，同比下降19.5%。
房企业绩：截至9月4日，申万房地产行业220家房企中已有204家披露中报。归母净利润同比正增长仅占29.4%，负增长占70.6%。其中，142家实现正收益（69.6%），62家亏损（30.4%）。归母净利润超100亿的仅6家，20-100亿的有13家，0-20亿的占60.3%。
信用债市场：本周共发行房企信用债7只，环比减少6只，发行规模64.45亿元，环比减少43.5亿元。总偿还量为176.9亿元，环比增加23.9亿元，净融资额为-112.43亿元。主体评级以AAA为主（74.5%），债券类型以一般公司债为主（55.9%），期限以3-5年为主（71.4%）。
投资建议：继续看好下半年政策放松空间，建议关注保利发展、滨江集团、华发股份、招商蛇口、万科A、金地集团、建发股份；H股绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产；物业板块关注华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。
风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。

主要观点

1. 政策宽松延续，新房成交改善

政策重心由提振需求转向保交楼，多地放松限购政策，如杭州富阳、山东、浙江绍兴等地。
杭州、宁波新房成交同比改善明显，带动全国样本城市新房成交回暖。
预计金九银十推盘力度加大，叠加去年基数下行，新房销售同比降幅将收窄。

2. 企业业绩分化，多数房企负增长

上半年房企归母净利润同比负增长占比达70.6%，仅60家实现正增长。
企业盈利结构分化严重，头部房企表现相对较好，但多数中等及以下房企亏损。
重点房企中，如中国海外发展、新鸿基地产、万科A、保利发展等，部分实现正增长，部分出现亏损。

3. 信用债市场发行减少，融资环境压力仍存

房企信用债发行规模下降，净融资额为负。
主体评级以AAA为主，债券类型以一般公司债为主，期限以3-5年为主。
融资成本波动，部分房企债券利率上升，部分下降，如美的置业由中债信用增进公司担保发行。

4. 行情回顾：房地产板块表现优于大盘

本周中信房地产指数累计变动幅度为1.7%，排名第二，涨幅超过大盘。
上涨个股增加，下跌个股减少，市场情绪有所回暖。
重点房企中，华发股份、万科A、泰禾集团等涨幅较大，而旭辉控股集团、碧桂园等跌幅显著。

关键信息

新房成交情况

本周数据：30城新房成交面积330.6万平方米，环比+17.4%，同比-13.1%。
城市表现：
- 一线城市：73.4万平方米，同比-16.6%。
- 二线城市：188.7万平方米，同比-11.3%。
- 三线城市：68.5万平方米，同比-14.1%。
累计数据：30城新房成交面积同比下降34.9%，其中三线城市降幅最大（-45.3%）。

二手房成交情况

本周数据：11城二手房成交面积113.8万平方米，环比-6.6%，同比+21.0%。
城市表现：
- 一线城市：33.2万平方米，环比+0.2%。
- 二线城市：65.7万平方米，环比-8.4%。
- 三线城市：14.9万平方米，环比-11.8%。
累计数据：年初至今累计二手房成交面积为3848.2万平方米，同比下降19.5%。

重点房企表现

涨幅前五：华发股份（+7.1%）、万科A（+6.1%）、泰禾集团（+5.8%）、佳源集团（+5.4%）、滨江集团（+4.5%）。
跌幅前五：旭辉控股集团（-27.4%）、碧桂园（-17.5%）、时代中国控股（-16.9%）、中梁控股（-16.7%）、富力地产（-12.3%）。

信用债发行情况

发行规模：本周发行规模为64.45亿元，环比减少43.5亿元。
净融资额：-112.43亿元，环比减少67.4亿元。
主体评级：以AAA为主（74.5%）。
债券类型：以一般公司债为主（55.9%）。
期限分布：以3-5年为主（71.4%）。

本周相关政策回顾

地区	政策内容	新闻要点
浙江杭州	限购放松、购房补贴	杭州户籍或有杭州社保者可在富阳购房，二套房不受落户满五年限制；购房补贴等。
海南	限贷放松	首套房可使用配偶及直系亲属公积金支付首付款和对冲还贷。
广东	保障房、公积金政策优化	扩大保障性租赁住房供给，优化公积金使用范围，支持刚性和改善性住房需求。
安徽马鞍山	限贷放松	子女购房可提取父母公积金，取消户籍限制。
河南郑州	限贷放松、公积金一体化	都市圈缴存职工可异地贷款购房，取消户籍限制。
山东青岛	限贷放松	购房人及其直系亲属可提取公积金用于支付购房首付款。