20220313-国盛证券-房地产开发2022W10_32城新房成交同比下降49_2月居民中长期贷款净减少_15页_1mb

房地产开发行业周报总结

核心内容概述

本报告聚焦2022年3月7日至3月13日期间，中国房地产开发行业的金融数据、市场表现、重点城市新房与二手房成交情况，以及相关政策动态。整体来看，行业仍处于低迷状态，但政策宽松方向明确，市场预期有所改善。

主要观点

• 金融数据表现不佳：2022年2月新增社会融资总额1.19万亿元，同比少增5315亿元；居民中长期贷款净减少459亿元，同比多减4572亿元，反映地产销售基本面仍处低迷。
• 市场表现：中信房地产指数本周累计变动幅度为-5.7%，在29个中信行业板块中排名24。上涨个股共21支，下跌个股120支，市场情绪整体偏弱。
• 新房成交持续低迷：本周32城新房成交面积257.0万平方米，环比下降20.2%，同比下降48.7%。一线城市新房成交面积同比下降50.2%，三线城市降幅最大，达63.6%。
• 二手房市场有所回升：本周12城二手房成交面积环比增长4.6%，但同比下降27.2%。一线城市成交面积环比增长3.7%，三线城市则环比下降9.9%。
• 房企融资情况：本周房企信用债发行17只，规模130.82亿元，净融资额4.20亿元，融资环境有所改善，但部分房企融资成本上升。
• 政策宽松方向明确：多地出台政策支持房地产市场平稳运行，包括降低首付比例、推进保障性住房建设、取消新房限价等，显示政策面持续利好。

关键信息

金融数据

• 2022年2月新增社会融资总额1.19万亿元，同比少增5315亿元。
• M2增速为9.2%，较1月回落0.5pct。
• 居民中长期贷款净减少459亿元，同比多减4572亿元。

市场表现

• 中信房地产指数本周累计下跌5.7%，落后大盘1.46个百分点。
• 本周上涨个股21支，下跌个股120支。
• 涨幅前五：苏州高新（20.9%）、祥源文化（14.2%）、财信发展（12.0%）、天保基建（10.3%）、粤宏远A（5.7%）。
• 跌幅前五：新城控股（-17.9%）、广宇发展（-14.3%）、大千生态（-13.4%）、广汇物流（-11.2%）、万科A（-11.0%）。

新房成交情况

• 本周32城新房成交面积257.0万平方米，环比下降20.2%，同比下降48.7%。
• 一线城市成交面积50.2万平方米，环比下降16.5%，同比下降50.2%。
• 二线城市成交面积146.4万平方米，环比下降17.1%，同比下降37.5%。
• 三线城市成交面积60.4万平方米，环比下降29.4%，同比下降63.6%。

二手房成交情况

• 本周12城二手房成交面积108.8万平方米，环比增长4.6%，同比下降27.2%。
• 一线城市成交面积34.4万平方米，环比增长3.7%。
• 二线城市成交面积62.5万平方米，环比增长8.4%。
• 三线城市成交面积11.9万平方米，环比下降9.9%。
• 年初至今累计二手房成交面积888.3万平方米，同比下降34.3%。

重点公司信用债情况

• 本周共发行房企信用债17只，规模130.82亿元，净融资额4.20亿元。
• 主体评级以AAA为主，占比40.5%。
• 债券类型以一般中期票据（32.5%）和一般公司债（24.5%）为主。
• 债券期限以1-3年（39.5%）和5年以上（24.5%）为主。
• 融资成本方面，部分公司如清能、临港控股、京发等债券利率下降，而电建地产、光明房产、苏州高新等公司债券利率上升。

投资建议

• 基本面仍处于底部，但政策宽松方向明朗，维持地产开发板块“增持”评级。
• 建议关注A股：保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股。
• 建议关注H股：中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。
• 物管板块：碧桂园服务、华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、金科服务、招商积余。

风险提示

• 政策出台速度和执行力度不及预期。
• 基本面继续下行可能引发连锁反应。
• 疫情反复可能影响市场表现。

结论

房地产行业整体表现疲软，但政策面持续宽松，市场预期有所改善。新房与二手房成交均呈下降趋势，但部分城市表现优于其他。房企融资环境有所恢复，但部分公司融资成本上升。在稳增长政策背景下，行业有望逐步复苏，建议关注信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企。