20220619-国盛证券-房地产开发2022W24_政策持续放松带动楼市回暖_样本新房成交面积同比首度转正_15页_834kb

房地产开发行业总结

核心内容

本报告分析了2022年第24周房地产市场表现及政策动态，指出政策持续放松带动楼市回暖，新房销售出现环比改善。尽管同比数据仍显疲软，但政策对销售的促进作用已初见成效。

主要观点

• 新房销售回暖：全国5月单月住宅销售面积环比增长23.8%，中指102城环比增长18.8%。30城新房成交面积同比首次转正，达到4.3%，其中一线城市和二线城市表现相对较好。
• 二手房市场活跃：11个重点城市二手房成交面积环比增长16.9%，同比增长25.8%。一线城市和二线城市成交面积同比有所改善，但整体仍低于去年同期。
• 政策持续放松：多地出台政策放松限购、限贷、房贷利率和公积金贷款额度，如青岛、苏州、广州、佛山等城市明显复苏。重庆、杭州、郑州等地政策进一步放宽，释放市场活力。
• 房企融资改善：本周房企信用债发行量增加，融资成本下降，部分房企债券利率较之前发行的同类型债券有所降低，显示出市场信心有所回升。

关键信息

新房成交情况

• 全国数据：5月单月住宅销售面积环比增长23.8%，同比减少36.6%；中指102城数据环比增长18.8%，同比减少48.7%。
• 30城数据：本周新房成交面积环比增长43.9%，同比首次转正至4.3%。
  • 一线城市：93.6万方，环比增长57.9%，同比增长32.2%。
  • 二线城市：250.4万方，环比增长46.0%，同比增长12.5%。
  • 三线城市：81.7万方，环比增长25.7%，同比下降28.7%。
• 累计数据（24周）：30城新房成交面积同比下降42.6%，其中一线城市下降38.1%，二线城市下降37.7%，三线城市下降54.8%。

二手房成交情况

• 11城数据：本周二手房成交面积环比增长16.9%，同比增长25.8%。
  • 一线城市：28.6万方，环比增长19.0%。
  • 二线城市：99.8万方，环比增长16.5%。
  • 三线城市：17.7万方，环比增长15.5%。
• 累计数据（24周）：二手房成交面积同比下降32.8%，其中一线城市下降41.5%，二线城市下降26.9%，三线城市下降26.9%。

行情回顾

• 中信房地产指数：本周累计变动幅度为-0.12%，在29个中信行业板块中排名22。
• 个股表现：
  • 上涨个股：55支，较上周增加3支。
  • 下跌个股：80支。
  • 涨幅前五：绿景控股（30.8%）、中房股份（20.0%）、卧龙地产（19.8%）、新光圆成（17.6%）、S*ST前锋（15.3%）。
  • 跌幅前五：海航创新（-73.8%）、广汇物流（-11.7%）、*ST新城（-10.2%）、同达创业（-8.4%）、万通地产（-8.2%）。
• 重点房企表现：
  • 涨幅前五：华夏幸福（3.2%）、禹洲集团（2.3%）、金科股份（2.2%）、大悦城（2.2%）、万科A（1.6%）。
  • 跌幅前五：中梁控股（-16.5%）、融信中国（-11.5%）、中国金茂（-9.2%）、正荣地产（-8.5%）、富力地产（-8.5%）。

重点公司境内信用债情况

• 发行情况：本周共发行16只房企信用债，环比增加2只，发行规模145.80亿元，环比增加69.49亿元。
• 融资情况：总偿还量64.61亿元，环比减少0.85亿元，净融资额81.19亿元，环比增加70.34亿元。
• 债券类型：以一般中期票据为主（76.8%）。
• 债券评级：主体评级以AAA为主（91.4%）。
• 债券期限：以3-5年为主（63.0%）。
• 利率变化：整体发行债券利率下降，如中国铁建5年期中期票据利率下降74bp，中国电建5年期公司债利率下降44bp，新建元5年期中期票据利率下降43bp。

投资建议

• 评级：维持地产开发板块“增持”评级。
• 选择方向：信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企为主要选择。
• 建议关注A股：保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份。
• 建议关注H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。
• 物管板块：建议关注华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、招商积余。

风险提示

• 政策执行力度不足：政策出台速度和执行力度不及预期可能影响市场复苏。
• 基本面持续下行：若基本面继续恶化，可能引发连锁反应。
• 疫情反复：疫情反复可能对市场造成超预期影响。

本周相关政策回顾

• 江西吉安：限贷放松，提高公积金贷款额度。
• 江西南昌：公积金阶段性支持，允许全款购房职工每年提取一次。
• 山东青岛：限贷放松，调整公积金贷款额度。
• 湖北鄂州：限贷放松、房贷降息、棚改货币化、购房补贴。
• 重庆：限贷放松、房贷降息、购房补贴、优化预售资金监管。
• 浙江杭州：限贷放松，提高公积金贷款额度。
• 浙江绍兴：棚改货币化，鼓励房票购房。
• 福建漳州：购房补贴，支持符合条件的购房者。
• 河南郑州：限贷放松、房贷降息，实行“认贷不认房”。
• 浙江温州：贷款方式优化，推出“安居贷”。
• 江苏无锡：公积金阶段性支持，提高租房提取额度。
• 新疆乌鲁木齐：限贷放松、房贷降息、优化预售资金监管。
• 福建：限贷放松，提高公积金贷款额度。
• 河南濮阳：限贷放松、房贷降息、优化预售资金监管。
• 四川德阳：限贷放松、棚改货币化、预售资金监管。
• 江苏盐城：购房补贴、预售资金监管。
• 内蒙古呼和浩特：公积金阶段性支持，提高租房提取额度。
• 湖北武汉：限贷放松，支持刚性和改善性住房需求。
• 河南济源：限贷放松，提高公积金贷款额度。
• 安徽合肥：限贷放松，提高公积金贷款额度，优化二手房贷款政策。

总结

本报告综合分析了2022年第24周房地产市场表现及政策动态，指出政策持续放松带动楼市回暖，新房销售环比改善，二手房市场活跃。重点房企融资情况有所改善，建议关注信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企。同时，提醒投资者注意政策执行力度不足、基本面持续下行及疫情反复等风险。