20210912-国金证券-房地产行业周报_销售继续下行_二次供地流拍率上升_16页_1mb

资源与环境研究中心房地产行业研究报告总结

核心内容

本报告分析了房地产行业的市场表现、销售数据、土拍情况、政策动态及投资建议，同时对物管行业进行了相关分析，指出其成长属性未改，未来估值有望修复。

主要观点

地产行业表现

• 市场数据：
  • 申万A股房地产板块本周涨跌幅为 +0.4%，在各板块中位列第27。
  • 港股房地产板块本周涨跌幅为 -2.0%，在各板块中位列第22。
  • 物业板块本周涨跌幅为 +1.9%，跑赢沪深300指数，相对收益为 +1.0%。
• 销售情况：
  • 本周40个城市商品房成交面积为511万平米，环比下降15%，周同比下降20%，年度累计同比上升25%。
  • 17个重点城市二手房成交面积为126万平方米，周同比和周环比均下降，年度累计同比上升6%。
• 土拍情况：
  • 福州、青岛、济南、天津等城市完成土拍规则调整后的二次供地，成交总额分别为76亿元、279亿元、152亿元和330亿元。
  • 土拍溢价率明显下降，流拍率上升，主要由于竞拍要求变严、地块质量不佳及房企销售下行导致现金流紧张。

物管行业表现

• 市场数据：
  • 上市物管板块1H21收入同比+54%，归母净利润同比+65%。
• 积极信号：
  • 基础物管毛利率稳定，毛利润占比降至一半以下。
  • 头部物管公司1H21新增在管面积6.8亿方，占新增总额的65%。
  • 社区增值服务收入占比提升3.9pcts至16.5%，毛利润占比提升6.2pcts至25.6%。

关键信息

投资建议

• 地产板块：
  • 推荐建发国际，建议关注绿城中国。
  • 偏好在一二线城市有较好布局、产品力强、营销能力强的房企。
• 物业板块：
  • 推荐金科服务，建议关注碧桂园服务、华润万象生活。
  • 行业长期逻辑通顺，未来估值修复可期，重点关注外拓能力强和社区增值服务落地有方的公司。

风险提示

• 房地产调控超预期收紧
• 销售毛利率恢复低于预期
• 增值服务发展不及预期

数据跟踪

新房成交

• 一线城市：周环比-29%，周同比-22%，月度累计同比-13%，年度累计同比+40%
• 二线城市：周环比-10%，周同比-12%，月度累计同比-12%，年度累计同比+20%
• 三四线城市：周环比-20%，周同比-49%，月度累计同比-50%，年度累计同比+26%

二手房成交

• 一线城市：周环比-18%，周同比-44%，月度累计同比-41%，年度累计同比+7%
• 二线城市：周环比-20%，周同比-33%，月度累计同比-26%，年度累计同比+5%
• 三四线城市：周环比-28%，周同比-59%，月度累计同比-54%，年度累计同比+10%

重点城市库存与去化周期

• 12城商品房库存为1.46亿平米，环比+0.97%，同比+1.3%
• 去化周期为14.3个月，较上周+0.5个月，较去年同比+2.1个月

地产行业政策和新闻

• 住建部开展工程建设领域整治工作，遏制恶意竞标和强揽工程等行为。
• 沈阳发布高层次人才住房公积金支持政策，提高贷款限额。
• 国务院发布《国家人权行动计划（2021—2025年）》，完善住房保障体系。
• 人民银行新增3000亿元支小再贷款额度，支持小微企业融资。

地产公司动态

• 德信中国：1-8月合约销售金额约532.2亿元，同比上升40.7%
• 合生创展集团：1-8月合约销售金额约261.48亿元，同比上升约40.7%
• 绿城中国：1-8月合约销售金额约1,744亿元，同比增长85%
• 金科股份：1-8月销售金额约1,311亿元，销售面积1,271万平方米
• 其他公司：包括万科A、保利地产、招商蛇口、龙光集团、世茂股份等均有不同程度的销售表现及融资活动。

物管行业政策和新闻

• 国务院发布《“十四五”就业促进规划》，提出多渠道促进青年就业创业。
• 国家发改委和住建部发布通知，加强城镇老旧小区改造配套设施建设。
• 住建部发布《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》，严格管控新建超高层建筑和强化既有超高层建筑安全管理。

物管公司动态

• 新大正：5名高管及特定股东计划减持公司股份，减持后共持有公司股本占比2.8857%
• 金科服务：获准H股上市，计划回购股份用于股份奖励计划
• 融创服务：购回1,000,000只普通股，金额港币17,479,400元
• 宝龙商业：购回100,000只普通股，金额港币2,085,348.63元

行业估值

• A股地产行业：
  • 平均PE-TTM为23.3，中位数为6.7
  • 万科A、保利地产、招商蛇口、建发国际、龙光集团等公司被推荐，其中建发国际和龙光集团被给予买入评级
• 港股内房股：
  • 平均PE-TTM为12.9，中位数为5.6
  • 金科服务、华润万象生活等公司被推荐，其中金科服务被给予买入评级

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上

行业投资评级说明

• 买入：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘在15%以上
• 增持：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘在5%-15%
• 中性：预期未来3-6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%-5%
• 减持：预期未来3-6个月内该行业下跌幅度超过大盘在5%以上