20211204-天风证券-房地产_二次集中供地急转弯的背后_14页

房地产行业二次集中供地急转弯分析总结

核心内容

2021年11月，22个重点城市完成了第二批集中供地，结果显示土地市场显著降温。从成交端来看，土地成交量和价格均出现下降，流拍率大幅上升，行业集中度提高，民营房企参与积极性降低，地方国企和央企表现更为积极。

主要观点

• 土地市场降温：二轮土拍总成交面积为0.76亿平方米，较首轮减少35%；平均流拍率升至36%，较首轮提升31个百分点。
• 政策影响显著：自然资源部对房企资质、资金来源、溢价率和品质提出了更严格的要求，导致房企资金压力加大，拿地更加谨慎。
• 行业集中度提升：前30房企拿地金额占比升至48.05%，较首轮增加11.65个百分点；前50房企拿地金额占比也有所上升。
• 民企表现低迷：民企拿地宗数和金额占比大幅下降，二轮土拍中仅2家民企进入前20名。
• 销售与融资承压：TOP35房企1-10月销售数据呈负增长，按揭贷款趋紧，房企回款压力增大。
• 盈利边际改善：随着土地成本端可能松动，房企盈利有望逐步修复，但杠杆率和周转率难以提升，ROE改善空间有限。

关键信息

土地市场数据

• 总供应面积：1.42亿平方米，同比增加12%。
• 总成交面积：0.76亿平方米，同比减少35%。
• 平均溢价率：由15%降至4%。
• 楼面价：由11335元/㎡降至10223元/㎡。
• 流拍率：平均达36%，部分城市如北京、广州、深圳等流拍率超过50%。

房企表现

• 拿地金额前三：中国海外（588.02亿元）、中国铁建（230.17亿元）、龙湖集团（168.09亿元）。
• 头部房企：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口等拿地金额占比显著增加。
• 民企参与度：拿地宗数占比降至46.1%，拿地金额占比降至9%。
• 国企与央企：凭借融资成本优势表现更为积极，拿地宗数占比升至53.9%。

政策调控

• 三道红线：52家房企踩线，其中9家为红档，20家为绿档达标。
• 融资限制：房企需使用自有资金参与土拍，限制无资质企业参与，融资渠道进一步收紧。
• 土地规则调整：包括严格控制溢价率、禁马甲拿地、竞品质等，提高拿地透明度和公平性。

销售与融资情况

• 销售数据：TOP35房企1-10月销售数据呈负增长，7-10月降幅超过30%。
• 按揭贷款：银行房地产类贷款集中度管控，按揭回款受限，民企融资进一步趋紧。

投资建议

• 优质龙头：推荐金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
• 优质成长：推荐金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团、龙光集团。
• 优质物管：推荐碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务、绿城服务、招商积余、保利物业。

风险提示

• 宏观经济波动：可能影响房企资金链。
• 新开工持续低迷：抑制土地市场需求。
• 行业销售不及预期：导致房企回款压力。
• 政策调控超预期：进一步收紧融资政策。
• 融资进一步收紧：加剧房企资金紧张。

附录与图表说明

• 图表1：22城二批集中供地交易情况和首批二批总未成交率变化。
• 图表2：22城首批二批集中供地底价成交占比和溢价率。
• 图表3：前两批土拍TOP30、50房企成交金额占比。
• 图表4：前两批集中供应拿地企业属性。
• 图表5：首批集中供应拿地企业属性。
• 图表6：二批集中供应拿地企业属性。
• 图表7：72家上市房企三道红线比去年底改善情况。
• 图表8：72家上市房企踩线情况。
• 图表9：2020年12月-2021年9月72家上市房企三项核心指标情况。
• 图表10：TOP35上市房企2021年1-10月合同销售金额及同比增速。
• 图表11：房地产开发资金来源：个人按揭贷款金额及累计同比。
• 图表12：22城首批二批集中供地拿地金额占预估货值比例。

行业走势图

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