房地产：二次集中供地急转弯的背后_14页_1mb

房地产行业二次集中供地市场分析总结

核心内容

2021年11月，22个重点城市完成了第二批集中供地，整体市场呈现“急转弯”现象，即供应量与成交端量价显著下降，流拍率大幅上升，溢价率明显降低。这一变化的背后，是政策调控、融资收紧、销售降温等多重因素共同作用的结果。

主要观点

1.1. 二批集中供地规则调整

• 溢价率控制：二批供地规则中，溢价率上限的设定从首批的6个城市增加至19个，其中多数城市将住宅类用地溢价率控制在15%以内，如深圳从45%降至15%，无锡部分地块仅为3%。
• 禁马甲拿地：禁令城市从首批的3个增加至18个，限制同一集团或控股企业参与同一地块竞拍，提高拿地透明度与公平性。
• 竞品质规则：竞品质规则从仅北京1城扩展至7城，推动土地供应向品质导向发展。
• 70/90限制与随机值新规：上海重启70/90限制，并引入“随机值”新规，增加拿地公平性。

1.2. 二轮供应与成交情况

• 供应量：22城二轮供地总建筑面积为1.42亿平方米，较首轮增长12%。
• 成交量：二轮总成交建筑面积为0.76亿平方米，较首轮下降35%，其中部分城市如北京、广州、苏州、福州等成交量跌幅均超过40%。
• 流拍率：二轮平均流拍率为36%，较首轮上升31个百分点，部分城市如北京、广州、深圳、杭州、长沙等流拍率超过50%。
• 成交价格：二轮成交楼面价为10223元/平方米，较首轮下降10%，其中广州、重庆、宁波、厦门降幅超过30%。

1.3. 民营房企参与积极性下降，行业集中度提高

• 拿地企业结构：二轮拿地金额前30房企成交金额占比达48.05%，较首轮提高11.65个百分点；前50房企成交金额占比达59.13%，较首轮提高14.26个百分点。
• 企业性质：国企和央企凭借融资成本优势表现更积极，拿地宗数占比为53.9%，较首轮提高14.4个百分点；而民企拿地宗数占比降至46.1%，拿地金额占比也大幅下降至9%。

关键信息

• 政策影响：2021年8月自然资源部对集中供地试点城市提出要求，限制无开发资质企业参与土拍，提高土拍门槛，加剧房企资金压力。
• 融资与销售压力：三道红线政策导致房企负债管理趋严，销售端增速放缓，按揭贷款偏紧，进一步压缩房企回款能力。
• 资金面改善：随着房企资金压力缓解，土地成本端或迎来边际松动，土地集中供应利润率有望修复。
• 投资建议：推荐优质龙头房企（如金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口）及优质成长型房企（如金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团、龙光集团）和优质物管企业（如碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务、绿城服务、招商积余、保利物业）。

风险提示

• 宏观经济波动：可能影响房地产市场整体表现。
• 新开工持续低迷：可能导致房企项目推进受阻。
• 行业销售不及预期：影响房企回款能力。
• 政策调控超预期：可能进一步收紧融资渠道。
• 融资进一步收紧：加剧房企资金压力。

附录与图表

• 图表目录：包括交易情况、流拍率、溢价率、拿地企业属性等图表，用于展示市场变化趋势及企业表现。
• 数据来源：中指院、Wind、天风证券研究所等。

结论

综上所述，房地产市场在政策调控与融资收紧的影响下，出现土地市场降温、流拍率上升、溢价率下降等现象，民营房企参与积极性降低，行业集中度提高。尽管短期内房企盈利改善空间有限，但随着资金面逐步改善，土地集中供应或将有所升温，带动房企盈利能力的边际提升。