20221222-国盛证券-房地产开发2023年度策略_政策自上而下加速_需求探底回升在望_57页_5mb

报告摘要

房地产开发行业2023年度策略总结

核心内容概览

2023年房地产行业预计在政策支持下逐步复苏，但当前市场仍处于底部区域，销售和拿地情况持续低迷。政策层面采取“小步快跑”策略，融资端、需求端、供给端均有所放松，但力度和节奏尚显不足。金融政策对民企的救助仍在进行，但主要聚焦于保交楼和防风险，而非全面宽松。

主要观点

2022年市场回顾：
- 政策“小步快跑”，融资端、需求端、供给端均有放松。
- 宏观层面降准降息已实施，但未有地产相关的重磅货币宽松政策。
- 融资端“三支箭”齐发，改善房企融资环境。
- 需求端政策以因城施策为主，一线缺席，力度不及历史。
- 销售和拿地表现疲软，库存高企。
- 供给侧出清彻底，百强房企中已有39家出险，产能出清接近40%。
2023年市场展望：
- 预计商品房销售金额中性预期下为13.2万亿元，同比下降2.1%。
- 一线、二线、三线、四线城市销售同比增速分别为7.1%、1.4%、-3%、-6%。
- 土地购置费在乐观和悲观预期下分别同比-9.3%和-13.6%。
- 房地产开发投资额乐观和悲观预期下分别同比-6.3%和-8.6%。
- 竣工面积在乐观和悲观预期下分别同比12%和8%。
2023年复苏路径预测：
- 金融口对民企的救助政策仍有余量，但主旨仍是保交楼防风险。
- 销售和去化率是打开地产企业循环的核心。
- 需求侧政策应自上而下，重点支持一线城市，以扭转市场预期。
- 本轮政策组合包有望在2023年Q1补齐，推动市场在Q2企稳，Q3、Q4小幅复苏。
投资建议：
- 维持“增持”评级，建议关注需求侧政策利好标的。
- 重点推荐A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团。
- H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋。
- 关注物业板块：A股招商积余、H股华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。

关键信息

政策回顾：
- 宏观层面：降准降息已至，但未有地产相关的重磅宽松政策。
- 融资端：信贷、债券、股权“三支箭”齐发，改善房企融资环境。
- 需求端：因城施策为主，一线城市缺席，力度不及历史。
- 供给端：供给侧出清彻底，拿地断崖式下跌，库存高企。
市场数据：
- 2022年10月109城商品住宅销售金额同比下滑34%。
- 70大中城市新建商品住宅价格指数环比连续14个月下跌。
- 全国土地购置面积同比降低53%，成交价款同比减少47%。
- 70城住宅库存去化周期约19个月，仍处在历史高点的92%。
政策走向预测：
- 需要自上而下的政策组合包，包括宏观、需求端、融资&供给端和REITs扩容。
- 若Q1政策补齐，销售有望在Q2企稳，Q3、Q4小幅复苏，复苏持续至2024年，2025年可能见顶回落。
风险提示：
- 政策放松不及预期。
- 基本面下行超预期。
- 疫情反复超预期。
- 模型假设和测算误差风险。