20230115-国盛证券-房地产开发2023W2_新房同比-10.6_监管部门提出实施改善优质房企资产负债表计划_14页_1mb

房地产开发行业分析总结

核心内容

2023年第二周，房地产行业面临新的政策环境与市场动态。监管部门推出改善优质房企资产负债表计划，通过“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，旨在改善融资端和供给端环境，稳定房地产市场。尽管政策放松力度加大，但需求端政策仍显不足。

主要观点

• 政策放松：央行与银保监会联合召开会议，提出改善优质房企资产负债表计划，聚焦于资质良好的优质房企，推动其资产质量提升、融资环境优化。
• 融资端支持：设立多个专项贷款支持计划，包括保交楼专项借款、住房租赁贷款支持计划等，鼓励金融机构与优质房企协商展期，推动并购重组。
• 供给端优化：对“三线四档”规则进行调整，研究适度放开贷款规模增速上限，但多数房企仍缺乏增加杠杆的意愿。
• 市场表现：中信房地产指数本周累计变动幅度为-1.6%，在29个中信行业板块中排名第26位，表明市场整体表现不佳。
• 新房成交：本周30城新房成交面积为341.9万平方米，环比增长16.7%，但同比下降10.6%。其中，三线城市表现最为突出，环比增长108.4%。
• 二手房成交：本周13城二手房成交面积为118.3万平方米，环比增长45.4%，同比增长16.2%。一线城市和二线城市均呈现显著增长。

关键信息

行情回顾

• 中信房地产指数本周累计变动幅度为-1.6%，落后大盘3.97个百分点。
• 上涨个股共18支，下跌个股114支。
• 涨幅前五：电子城（58.2%）、海德股份（13.0%）、S*ST前锋（12.6%）、ST慧球（8.9%）、*ST运盛（7.0%）。
• 跌幅前五：中交地产（-12.5%）、乾景园林（-11.2%）、新华联（-10.5%）、ST新梅（-8.7%）、金地集团（-7.2%）。

重点城市新房与二手房成交

• 新房成交：30城新房成交面积为341.9万平方米，环比增长16.7%，同比下降10.6%。一线城市成交面积为84.1万方，环比-0.2%，同比+5.3%；二线城市为177.8万方，环比+4.4%，同比-26.0%；三线城市为79.9万方，环比+108.4%，同比+29.1%。
• 二手房成交：13城二手房成交面积为118.3万平方米，环比增长45.4%，同比增长16.2%。一线城市成交面积为34.0万方，环比增长54.2%；二线城市为58.2万方，环比增长42.6%；三线城市为26.1万方，环比增长41.3%。

信用债情况

• 本周共发行房企信用债11只，环比增加2只，发行规模112.36亿元，环比增加20.54亿元。
• 总偿还量112.99亿元，环比增加1.72亿元，净融资额为-0.63亿元。
• 主体评级以AAA为主，债券类型以中期票据为主，期限以1-3年为主。

政策回顾

• 中央政策：央行与银保监会推出改善优质房企资产负债表计划，设立保交楼专项借款、贷款支持计划等，推动房地产市场平稳运行。
• 地方政策：多个城市出台购房补贴、公积金放松、房贷降息等政策，如盐城、绍兴、三亚、长沙、济南、宁波等，支持居民合理住房需求和市场稳定。

投资建议

• 投资评级：维持地产开发板块“增持”评级，认为地产和物业继续有绝对+相对收益空间。
• 择股逻辑：
  1. 受益于需求侧复苏：A股关注保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股关注绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋。
  2. 受益于一线城市量价修复：区域型概念公司。
  3. 受益于竣工链复苏及防疫放松：物业板块关注招商积余（A股）、华润万象生活（H股）、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。

风险提示

• 政策出台速度和执行力度不及预期。
• 基本面继续下行引发连锁反应。
• 疫情反复影响超预期。

免责声明

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