20221003-国盛证券-房地产开发_930政策合集点评_政策力度加码形式突破_自上而下推动需求复苏_9页_1mb

房地产开发政策总结

核心内容

2022年9月，国家出台了一系列房地产政策组合拳，旨在推动房地产市场复苏。这些政策包括房贷利率下限调整、公积金贷款利率下调以及个税退税优惠，具有力度空前、形式突破和自上而下的三大特征。

主要观点

1. 房贷利率下限调整

   • 央行与银保监会宣布，对2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的23个城市，在2022年底前可阶段性维持、下调或取消首套住房商贷利率下限。
   • 这些城市包括多个二线城市和三线城市，如天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州等。

2. 公积金贷款利率下调

   • 央行宣布自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率15bps，5年以下（含）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，为历史最低值。
   • 预计四季度公积金贷款利率仍有进一步下降的空间。

3. 个税退税优惠政策

   • 财政部与税务总局公布，对出售自有住房并在现住房出售后1年内重新购买住房的纳税人，可退还已缴纳的个人所得税。
   • 优惠政策针对的是改善型置换需求，而非首套刚需，与以往政策有所不同。

关键信息

政策特征

• 力度空前：5年期LPR已降至历史最低值4.3%，首套房贷利率下限为4.1%，公积金贷款利率也降至历史最低，预计房贷利率将创历史新低。
• 形式突破：部分城市可能取消首套房贷利率下限，这是历史上首次。同时，个税退税政策针对改善型置换需求，而非首套刚需。
• 自上而下：政策由中央层面推动，与以往“因城施策，小步快跑”的方式不同，是近期首例自上而下的政策放松。

政策效果

• 提振中长期贷款：政策旨在稳定居民中长期贷款存量，防止提前还贷，促进市场流动性。
• 促进购房需求：当前房地产市场需要政策组合包来推动复苏，特别是自上而下的政策对市场信心有较大提升作用。

投资建议

• 维持“增持”评级：政策会迟到但不会不到，地产开发板块有望受益，建议投资者关注。
• 重点房企：A股包括华发股份、保利发展、滨江集团、建发股份、招商蛇口、万科A、金地集团；H股包括绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产。
• 物业板块：建议关注华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。

风险提示

• 政策出台速度和执行力度不及预期。
• 基本面继续下行可能引发连锁反应。
• 疫情反复影响市场复苏。

相关研究

1. 《房地产开发：2022W38：中央“保交楼”资金落地提振市场信心，新房二手房成交有所回暖》（2022-09-25）
2. 《房地产开发：2022W37：受假期影响新房销售同比跌幅继续扩大，多个核心城市限购松动》（2022-09-18）
3. 《房地产开发：1-8月统计局数据点评：销售小幅复苏竣工环比大增，新开工及拿地疲弱导致下半年投资承压》（2022-09-16）

作者信息

• 分析师：金晶

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• 研究助理：肖畅、肖依依

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