20220814-国盛证券-房地产开发7月数据前瞻_销售金额呈现弱复苏_单月同比-23.5_土地成交同比跌幅收窄_17页_862kb

房地产开发行业7月数据与政策分析总结

核心内容

新房销售

7月新房销售金额同比-23.5%，但优于上半年1-5月表现，维持弱复苏态势。1-7月累计销售金额为33510亿元，同比下降39.2%，降幅较前值有所收窄。一线城市销售金额连续两月同比正增长，而二三线城市销售面积同比仍处弱势。7月全国销售均价为18461元/平，同比提升16.0%，环比提升6.3%。

新房库存去化

6月样本城市去化周期升至20.1个月，创近7年新高。一线城市去化周期为16.8个月，二线城市为19.0个月，三线城市为23.3个月。库存面积环比微增，但同比上升，表明去化压力依然存在。

土地市场

7月土地成交金额同比转正至+59.5%，受基数效应和集中供地影响。土地供应面积同比-14.6%，较前值明显改善。土地成交均价为7581元/平，溢价率为3.5%，环比下降0.9pct。流拍率为10.3%，环比下降5.9pct。

主要观点

销售表现

• 7月新房销售金额同比-23.5%，但优于上半年表现，显示市场复苏迹象。
• 1-7月销售金额累计同比-39.2%，销售面积累计同比-41.5%，均处于低迷状态。
• 一线城市销售金额持续改善，二三线城市销售面积同比降幅较大。

库存情况

• 去化周期继续攀升，表明市场去化压力依然较大。
• 一线城市库存去化周期相对较低，三线城市去化周期最高。

土地市场

• 土地供应面积同比-14.6%，较前值改善，但整体仍低迷。
• 土地成交金额同比显著回升，但成交面积同比-11.0%，显示市场供需双弱。
• 溢价率和流拍率均呈下降趋势，反映市场信心不足。

关键信息

政策动态

• 7月政策出台频次较5-6月明显下降，但保交楼政策频次增加。
• 中央及地方多次强调“保交楼”，旨在稳定市场情绪。
• 限贷放松是地方政府最常用的放松方式，涉及政策数量达239条。

投资建议

• 下半年房地产政策有望进一步放松，推动市场复苏。
• 建议关注A股和H股房企及物业板块，包括滨江集团、保利发展、华发股份、万科A、金地集团、招商蛇口、建发股份等。
• 物业板块建议关注招商积余、华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业等。

风险提示

• 政策出台速度和执行力度不及预期。
• 基本面继续下行可能引发连锁反应。
• 疫情反复可能对市场产生超预期影响。

数据图表概述

销售数据

• 图表1-6：展示样本城市100城销售金额及面积的累计和单月数据。
• 图表7-12：分析各能级城市销售情况，包括金额、面积、均价的变化。

库存数据

• 图表13-16：展示样本城市70城库存面积及去化周期情况。

土地供应与成交

• 图表17-37：展示300城土地供应面积、成交面积、楼面价及溢价率等数据。

政策数据

• 图表38-41：展示中央和地方房地产政策数量及类型。

保交楼政策

• 图表42-45：展示保交楼相关政策、会议及消息，涵盖中央和地方层面。

结论

7月房地产市场呈现弱复苏迹象，销售金额和面积虽同比下降，但降幅较前值收窄。政策层面，保交楼成为重点，政策放松频次虽有所下降，但中央和地方政策力度逐步加大，释放积极信号。土地市场受基数影响，成交金额同比转正，但供应和成交面积仍低迷。整体来看，房地产行业仍需系统性政策支持，下半年有望迎来第二波政策放松，带动行业复苏。