同策房产咨询-20170504-上海-商办市场月报-5月刊-_13页_1mb
报告摘要
上海商办市场报告（2017年5月刊）总结
核心内容概览
2017年4月，上海商办市场整体呈现供小于求的态势，但市场活跃度依旧低迷，尤其在新增供应方面表现尤为突出。政策调控、投资意愿下降、库存压力大是影响市场的主要因素。
一、市场回顾
- 政策高压：市场整体冷清，新增供应大幅减少，尤其是办公市场连续四个月供应为零。
- 成交量与均价：
- 商业市场：4月供应面积1.48万平米，环比增长564%，同比下滑94%；成交面积13.67万平米，环比增长10%，同比下降49%；成交均价25460元/平米，环比下降7%，同比上升8%。
- 办公市场：4月成交面积4.16万平米，环比下降57%，同比下降87%；成交均价27317元/平米，环比下降25%，同比上升14%。
- 市场结构：
- 外郊环仍为商业成交主力，占比达45%。
- 郊环外成交占比上升至34%。
- 内环成交量占比为8%，环比扩大5个百分点。
二、商业市场分析
1. 量价走势
- 供应量大幅增长，但成交仍低迷。
- 成交均价出现下滑，显示市场整体承压。
2. 区域分布
- 外郊环：成交面积占比最高，达45%。
- 郊环外：成交占比上升至34%，成为重要增长点。
- 内环：成交占比为8%，环比上升5个百分点。
- 区域成交：青浦区以194套成交居首，青浦新城、嘉定主城区、徐泾板块分列前三。
3. 项目排名
- 销冠项目：申银发展大厦（江宁路板块），成交面积7141平米，均价19934元/平米。
- 其他热销项目：
- 恺尊广场（华漕板块）：6622平米，均价29516元/平米。
- 上海青浦万达茂（青浦新城板块）：6438平米，均价31358元/平米。
- 徐泾北城新丰公寓（徐泾板块）：5626平米，均价10812元/平米。
- 上海进口商品展示贸易中心（惠南板块）：4819平米，均价22885元/平米。
三、办公市场分析
1. 量价走势
- 供应量：自2017年1月起连续4个月零供应。
- 成交量：4月成交面积4.16万平米，环比、同比分别下降57%、87%。
- 成交均价：27317元/平米，环比下降25%，同比上升14%。
2. 区域分布
- 外郊环：成交面积占比达43%，其次为郊环外（27%）、中外环（22%）、内环（5%）和内中环（3%）。
- 区域成交：闵行、原南汇、长宁位列前三，分别成交1.36万、0.77万、0.43万平米。
- 板块成交：临港新城、华漕、西郊板块位列前三，分别成交0.74万、0.57万、0.43万平米。
3. 项目排名
- 销冠项目：禹洲城市广场（临港新城板块），成交面积7375平米，均价13529元/平米。
- 其他热销项目：
- 中关村虹桥中心（西郊板块）：4265平米，均价35165元/平米。
- 融信绿地国际（华漕板块）：3510平米，均价23575元/平米。
- 城开中心（古美罗阳板块）：2730平米，均价44787元/平米。
- 复地·申公馆（浦江板块）：1935平米，均价14005元/平米。
四、库存情况
1. 商业市场库存
- 可售余量：4月底为986.09万平米，环比下降1%，同比下降4%。
- 存销比：高达86个月，仍处于高位。
- 区域分布：主要库存集中在外郊环，占全市67%。
2. 办公市场库存
- 可售余量：4月底为814.37万平米，同比下滑12%。
- 存销比：扩大至132个月，显示市场严重供过于求。
- 区域分布：
- 内环：246.35万平米，同比下滑4%。
- 内外环：244.43万平米，同比下滑16%。
- 外环外：323.60万平米，同比下滑15%。
关键信息与主要观点
政策影响
- 2017年4月21日出台的《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》对商办市场产生深远影响，提高了开发商运营成本，限制了小单元产权的发展，推动市场进入调整期。
市场趋势
- 商业市场：虽然供应有所回升，但整体成交仍低迷，存销比居高不下，市场需进一步回暖。
- 办公市场：供应严重不足，成交量持续下滑，存销比高企，市场面临结构性调整。
区域表现
- 外郊环：在商业与办公市场中均占据重要位置，是主要成交区域。
- 临港新城：因轨交16号线开通，商务配套逐步完善，成为办公市场新热点。
- 青浦区：商业市场表现突出，成交量居全市首位。
项目表现
- 申银发展大厦：凭借地段优势成为商业市场销冠。
- 禹洲城市广场：临港新城板块的代表项目，办公市场成交领先。
数据来源与说明
- 数据来源：数联天下
- 定义说明：
- 商业：指剔除办公、酒店、类住宅等的纯粹商业房地产。
- 办公：含类住宅在内的办公物业产品。
- 存销比计算方式：近3个月移动平均消化面积计算。
联系方式
- 执笔人：任丹萍（同策咨询研究部研究经理）
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