深度报告-20211021-中邮证券-中南建设-000961.SZ-业绩释放可期_盈利能力升级_22页_927kb

中南建设（000961.SZ）首次覆盖报告总结

公司概况

• 公司名称：江苏中南建设集团股份有限公司
• 成立时间：1988年
• 上市时间：2009年，借壳大连金牛在深圳证券交易所上市
• 主营业务：房地产开发和建筑施工
• 战略布局：深耕长三角、拓展珠三角、进军京津冀，聚焦西安、武汉、成都、重庆等新一线城市
• 城市覆盖：已进入内地107个城市
• 2021年上半年销售金额：1090亿元，同比增长33.9%，位列克而瑞销售榜单第16位

核心内容

地产业务

• 销售增长：2020年销售金额达2238亿元，同比增长14%；2015-2020六年销售金额规模接近十倍增长，复合增速达58.32%
• 销售结构：超过40%的销售来源为一二线城市，销售均价持续上行，2021上半年达13793元/平
• 激励机制：两次推出员工持股计划，2015年与2017年，员工与公司共成长，提升组织效率与员工积极性
• 项目管理：实施项目跟投制度，核心负责人必须对负责项目进行跟投，提升管理效率与员工绑定
• 布局优化：2020年通过股权收购与招拍挂方式拿地，合计1335万方，布局优质三线城市，辐射核心城市

建筑业务

• 业务优势：建筑施工业务具备多种资质和专利，获得多项国家级奖项
• 营收表现：2020年实现营业收入222亿元，同比增长0.09%，毛利率8.65%
• 技术发展：加速建筑工业化和钢结构住宅建设产业化，推广NPC技术，提升施工效率与环保水平
• 业务结构：承接大型公共建筑及民用建筑，业务模式从单一施工总承包向多元化建筑集团升级

盈利能力

• 毛利率：2020年公司综合毛利率17.3%，房地产业务毛利率19.1%
• 净利率：2020年净利率达9.9%，较2016年增长显著
• ROE：2020年ROE达28.2%，较2016年提升，公司通过提升周转速度和净利润率实现ROE增长
• 净利率提升：2021年预计净利率为9.89%，2023年预计达10.37%

财务状况

• 负债结构：2020年末有息负债799亿元，其中短期负债占比29.25%，长短期结构均衡
• 偿债能力：2021年上半年现金短债比提升至1.4倍，短债偿付能力增强
• 资本结构：资产负债率从2020年的86.5%下降至2021H1的51.5%，净负债率从95.3%下降至95.3%
• 融资方式：银行贷款占比53%，债券融资占比17%，其他借款占比30%
• 流动性：公司不存在较大流动性问题，2021-2023年预计归母净利润分别为81.14亿、89.21亿和97.29亿

估值与评级

• 盈利预测：2021-2023年预计归母净利润分别为81.14亿、89.21亿和97.29亿，EPS分别为2.12元/股、2.33元/股、2.55元/股
• 估值：给予2021年PE2.2倍，首次覆盖评级为“谨慎推荐”

风险提示

• 销售去化率不达预期
• 利润率下行
• 调控政策超预期收紧
• 融资成本大幅上行
• 新增项目权益比降低

关键信息

• 股权结构：截至2021H1，中南城市建设持股约53.83%，股权结构稳定集中
• 公司治理：实施员工持股计划和项目跟投制度，提升员工积极性和公司业绩
• 区域布局：聚焦长三角、珠三角，辐射优质三线城市，区域布局合理
• 项目储备：截至2020年末，公司共有468个项目，待完工面积达4472万方
• 财务指标：2021年预计资产负债率51.5%，流动比率1.24，营运能力稳步提升

主要观点

• 增长潜力：公司地产业务增长迅速，2015-2020年销售金额复合增速达58.32%
• 盈利能力：公司通过高周转模式和高质量发展策略，提升净利率和ROE，盈利能力持续增强
• 财务稳健：公司资本结构优化，偿债能力提升，流动性风险较低
• 估值合理：基于公司盈利能力和业务结构，给予2021年PE2.2倍，首次覆盖“谨慎推荐”评级
• 战略清晰：公司坚持高周转运营和高质量发展，优化“三条红线”监管指标，提升周转和营运效率

总结

中南建设作为一家以房地产开发和建筑施工为双主业的大型企业，具备较强的市场竞争力和良好的盈利能力。公司通过优化布局、提升员工激励、加强项目管理等措施，实现了地产业务的快速增长。建筑业务虽毛利率较低，但技术先进，有助于公司未来盈利能力修复。公司财务结构优化，偿债能力增强，估值合理，给予“谨慎推荐”评级。然而，仍需关注销售去化率、利润率、政策调控和融资成本等风险因素。