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上海写字楼市场报告 2018第一季度总结

核心内容概览

2018年第一季度，上海甲级写字楼市场呈现供应增加、租金下跌、空置率上升的态势，反映出市场需求疲软与新供应的双重压力。同时，外资投资环境的改善和新兴行业的发展为市场注入了一定的活力。

主要观点

1. 市场供应与租金变化

• 新增供应：Q1新增甲级写字楼供应面积为464,041平方米，环比下降6%。
• 平均租金：Q1甲级写字楼平均租金为人民币9.6元/平方米/天，环比下降1.0%。
• 核心商务区租金：由于部分大租户搬离，核心商务区甲级写字楼租金环比下降3.3%，至人民币11.6元/平方米/天。
• 空置率上升：Q1整体空置率上升1.8个百分点至6.1%；浦东和浦西空置率分别上升至5.9%和6.3%。
• 价格变化：甲级写字楼价格环比上升2.3%，至人民币64,365元/平方米。

2. 区域表现

• 小陆家嘴：新增空置面积较多，租金环比下降2.3%至12.7元/平方米/天，但联合办公需求支撑了部分租赁。
• 南京西路：租金环比下降1.8%至10.7元/平方米/天，空置率上升至6.7%。
• 淮海中路：租金和空置率均有所下降，但变化幅度不大。
• 徐家汇、世纪大道：租金基本稳定，空置率维持在较低水平。
• 北外滩（虹口区）：作为上海自贸区的受益区域，租金相对较低，吸引多个行业入驻，空置率稳定。

3. 净吸纳量

• Q1净吸纳量为约129,326平方米，其中核心商务区仅吸纳19,000平方米。
• 新兴商务区因新增供应增加，空置率大幅上升至9.8%。

4. 未来趋势

• 租金展望：预计Q2甲级写字楼租金将继续下跌，除非是联合办公和高端金融等租金承受能力较强的行业。
• 外资投资：随着政府放宽外资准入，外资企业租赁需求有望回暖，成为未来增长的重要动力。
• 新兴行业：互联网、医疗、大数据分析等相关行业需求增长，推动写字楼租赁市场发展。

关键信息

新增供应

• 总量：Q1新增供应464,041平方米，占市场总新增供应的47%。
• 主要区域：虹桥商务区和小陆家嘴是新增供应的主要来源，分别新增约51,000平方米和72,000平方米。
• 预计Q2新增供应：约50万平方米，其中浦东世纪大道预计新增27万平方米。

租赁成交

• 主要项目：
  • 虹口区：白玉兰广场低区，2,400平方米。
  • 静安区：恒隆广场二座高区，1,200平方米。
• 租户：
  • 互联网企业：如360公司在北外滩白玉兰广场租用2,400平方米。
  • 医疗企业：如伯乐生命医学在杨浦安联大厦租用4,000平方米。
  • 联合办公企业：如米域在太平金融大厦租用5,700平方米。

投资市场

• 大宗交易：
  • 华平投资购入漕河泾上海科技绿洲三期23号楼，面积33,505平方米。
  • 上海国盛集团收购徐汇区嘉汇广场，面积49,346平方米。
• 投资趋势：随着外资准入放宽，外资企业投资意愿增强，预计未来将对甲级写字楼市场产生积极影响。

表格与图表

表1：上海甲级写字楼市场指标（Q1 2018）

表2：甲级写字楼各细分市场指标（Q1 2018）

表3：主要甲级写字楼租赁成交（Q1 2018）

表4：主要甲级写字楼散售成交（Q1 2018）

总结

2018年第一季度，上海甲级写字楼市场受到新增供应增加与租赁需求疲软的双重影响，租金和空置率双双下行。核心商务区如小陆家嘴和南京西路租金下降显著，而新兴商务区空置率大幅上升。尽管如此，联合办公及部分高科技、医疗类企业仍表现出较强的租赁需求，为市场提供了部分支撑。未来，随着外资投资环境的改善和新兴行业的发展，甲级写字楼市场有望迎来新的增长动力。