2019全国写字楼宏观报告（58安居客房产研究院）18页_622kb

58同城安居客2019全国写字楼市场宏观报告总结

核心内容概述

本报告分析了2019年中国写字楼市场的整体表现，指出尽管短期内面临经济下行压力和租金承压，但长期来看，写字楼市场需求仍处于上升通道。报告从宏观背景、行业现状、大宗交易、租赁市场、需求来源和租赁热度等方面进行了深入探讨。

主要观点

• 长期需求向好：写字楼市场需求与GDP增速、人均GDP、第三产业发展、城镇化率密切相关。中国GDP总量虽居全球第二，但人均GDP和第三产业占比仍低于发达国家，城镇化率仍有较大提升空间，整体市场需求仍处于上升通道。
• 短期承压明显：2019年以来写字楼市场出现短期承压，新开工面积由负转正，但竣工面积持续下滑，施工面积维持高位，库存压力依旧存在。
• 大宗交易活跃：自2015年“限外令”取消后，中国商业地产大宗交易逐渐活跃，一线城市占据主导地位，外资参与度快速提升。尽管写字楼仍是最受青睐的资产类别，但其交易占比持续下滑。
• 一线城市租赁市场承压：一线城市写字楼空置率普遍上浮，租金整体承压。北京、深圳新增供应量较大，进一步推高空置率。但三季度北京及深圳租赁市场有所回暖。
• 二线城市需求崛起：二线城市三产增速快，写字楼市场需求后劲足，租赁热度提升显著，尤其是成都、重庆、西安等西部城市。成熟商务区更受青睐，办公替代效应逐渐显现。
• 需求来源多元化：TMT、专业服务业、金融业为一线城市的新增租赁需求主力，联合办公行业发展迅速，有望带动更多租赁需求。二线城市则更关注中等面积的房源。

关键信息

宏观背景

• GDP与人均GDP：中国GDP总量全球第二，但人均GDP仅为美国的不到六分之一。
• 第三产业发展：第三产业增速高于GDP增速，但三产GDP占比和从业人数占比仍低于发达国家。
• 城镇化率：2018年城镇化率59.15%，预计到2035年将达70%以上。

行业现状

• 开发投资改善：2019年1-9月写字楼开发投资同比增长0.8%，结束了连续两年的负增长。
• 库存压力仍存：广义库存消化周期从2014年的12.99年上升至2018年的9.05年，去化周期延长。
• 施工面积高位：1-9月施工面积同比增长3.5%，表明市场供应充足，去化速度慢。

大宗交易

• 交易活跃度提升：2016年以来大宗交易活跃，2019年前三季度一线城市成交额超774亿元，外资占比超55%。
• 写字楼占比下滑：写字楼交易占比从2005-2015年的55%降至2018年的不足40%，主要因优质写字楼供应有限、租金涨幅低于资产价值涨幅、其他资产类别吸引力上升。

租赁市场

• 空置率分化：一线城市空置率普遍上浮，广州空置率最低且持续下降。
• 租金承压：一线城市租金同比小幅下降，长期来看租金仍呈上升趋势。
• 净吸纳量下滑：一线城市净吸纳量大幅下滑，深圳因基数低及政策支持有所回升。

需求来源

• TMT行业潜力大：中国TMT领域发展迅速，研发支出占GDP比重上升，未来业务和从业人数将继续增长。
• 联合办公行业崛起：联合办公市场渗透率在一线城市为6%，二线城市为3%左右，成为专业服务业租赁需求的重要来源。
• 金融开放推动需求：中国金融开放政策推动外资进入，未来写字楼市场有望受益。

租赁热度

• 城市热度排名：一线城市中广州租赁热度提升明显，二线城市中成都、重庆、西安热度上升显著。
• 区域热度排名：一线城市新兴商务区热度高，如深圳宝安西乡、北京亦庄；二线城市成熟商务区更受青睐，如成都高新区、重庆观音桥。
• 租赁面积偏好：一线城市更关注小面积房源，二线城市更青睐中等面积房源，大型企业租赁需求仍以一线城市为主。

结构清晰总结

宏观背景

• 写字楼市场需求与GDP增速、人均GDP、第三产业及城镇化率密切相关。
• 中国GDP总量全球第二，但人均GDP和第三产业占比低于发达国家。
• 城镇化率仍有较大提升空间，写字楼市场需求长期向好。

行业现状

• 写字楼开发投资由负转正，但竣工面积仍负增长，施工面积高位。
• 销售面积持续下滑，库存压力依然存在。
• 写字楼市场整体供应充足，去化周期延长。

大宗交易

• 商业地产大宗交易自2015年“限外令”取消后活跃，一线城市占比80%。
• 外资参与度快速提升，写字楼交易占比下降，其他资产类别受关注。

租赁市场

• 一线城市空置率上浮，租金承压，净吸纳量下滑。
• 北京、深圳新增供应量大，广州空置率最低。
• 三季度北京、深圳租赁市场有所回暖。

需求来源

• TMT、专业服务业、金融为新增租赁需求主力。
• 联合办公行业快速发展，成为专业服务业的重要推动力。
• 金融开放政策推动外资进入，提升写字楼市场需求。

租赁热度

• 一线城市中广州租赁热度显著提升，二线城市中成都、重庆、西安热度上升。
• 新兴商务区受青睐，二线城市成熟商务区价值被认可。
• 一线城市更关注小面积房源，二线城市更青睐中等面积房源。

总结

中国写字楼市场长期来看仍具备增长潜力，主要受GDP、第三产业及城镇化率等因素驱动。短期内因经济下行压力、租金承压及供应过剩，市场面临挑战。一线城市租赁需求受经济环境影响较大，二线城市则因经济增速快、政策支持而需求崛起。TMT、专业服务业和金融行业为租赁需求主要来源，联合办公行业持续推动专业服务业扩张，外资参与热情持续提升，未来市场有望进一步活跃。