大中华区写字楼核心趋势_58页_4mb

报告摘要

大中华区写字楼市场核心趋势总结

核心内容

大中华区写字楼市场在2020年受到新冠疫情的影响，供需两端均出现波动。尽管如此，整体市场表现仍优于预期，尤其是在2021年，优质写字楼项目将大量入市，推动市场进一步发展。市场需求主要集中在科技、媒体和电信（TMT）行业、金融行业和医疗健康行业，而联合办公行业将进入成熟阶段，有助于稳定写字楼租赁市场。

主要观点

需求端：写字楼租赁需求在2020年四季度显著回暖，内资企业仍是主要租户，外资企业租赁面积占比相对较小，但依然保持活跃。
供应端：2021年至2025年，预计新增供应约3392万平方米，其中大部分位于非核心区域，去中心化趋势明显。
行业影响：疫情促使更多企业采用居家/远程办公模式，但也促使一些行业如TMT、医疗健康和线上教育对办公空间的需求增加。
政策支持：政府政策，如“十四五”规划、服务业扩大开放、自贸区政策等，将推动写字楼市场的增长和转型。
绿色趋势：写字楼市场正逐步向“绿色”和可持续性发展，业主和租户对节能、环保的重视程度显著提高。

关键信息

2020年写字楼市场概况

总体情况：2020年四季度，大中华区20个主要城市核心区甲级写字楼存量达59,794,319平方米，同比增长6.5%；净吸纳量达821,370平方米，环比上涨65%。
空置率：台北核心商圈空置率最低（2.6%），深圳最高（24.5%）；杭州核心商圈空置率最低（12.8%），长沙最高（45.2%）。
租金变化：平均租金为160.9元/平方米/月，同比下降9.8%。

2021年及未来趋势

供应增长：2021年将是优质写字楼项目入市高峰期，预计新增供应约3392万平方米，其中深圳将成为最大供应市场，供应量达731万平方米，台北供应最少（239.58万平方米）。
去中心化趋势：非核心区域因租金优势和政策支持，成为企业租赁的热点。
绿色标准：写字楼投资者和开发商将更加重视“绿色”标准和可持续性发展，推动节能减排。
联合办公行业：进入成熟阶段，有助于稳定租赁市场。

主要城市分析

北京

供应情况：2020年新增供应837,375平方米，同比下降17.7%，但总供应量仍为2010年以来第四高。未来五年预计新增供应349.1万平方米，占现有存量的29%。
需求情况：2020年全年净吸纳量达30万平方米，其中TMT行业占比最高（37.6%），金融行业和专业服务业紧随其后。
行业分布：TMT行业主要集中在中央商务区、中关村、望京-酒仙桥和上地；金融业偏好中央商务区和金融街；专业服务业则在核心商圈表现活跃。

上海

供应情况：2020年新增供应875,463平方米，其中42.3%位于核心商圈，57.7%位于非核心商圈。未来五年预计新增供应510万平方米，占现有存量的38.1%。
需求情况：2020年全年净吸纳量达463,217平方米，同比增长71.3%。内资企业占比63.4%，外资企业占比36.6%。
行业分布：专业服务业、金融业和TMT行业是主要需求来源，其中金融业偏好陆家嘴和黄浦，TMT行业则在黄浦、闵行、世博前滩等区域活跃。

深圳

供应情况：2020年新增供应76.2万平方米，全部位于核心商圈。未来供应预计为179万平方米，考虑延期因素，实际供应可能在100万平方米以内。
需求情况：内资企业租赁面积占比达93%，外资仅占7%。TMT行业对办公空间需求旺盛，尤其在科技公司扩张的推动下。
行业分布：TMT行业在核心商圈如深圳湾、科技园等区域活跃，金融和专业服务行业也在核心商圈有显著租赁活动。

广州

供应情况：2020年新增供应231,267平方米，同比增长140%。未来供应预计在非核心区域逐步增加。
需求情况：2020年净吸纳量为9.6万平方米，得益于非核心区域产业规划和配套设施完善。
行业分布：TMT行业和医疗健康行业对办公空间需求增长显著。

香港

供应情况：2020年新增供应量同比下降88%，全年仅一个项目落成。
需求情况：受疫情影响，外资企业租赁活动保持谨慎，但IPO市场表现强劲，为写字楼市场带来增长机遇。
行业分布：金融业和专业服务行业需求旺盛，尤其是随着中资科技公司和二次上市企业的增加。

台北

供应情况：2020年新增供应21,600平方米，未来供应预计为21万平方米，主要为金融集团自用大楼。
需求情况：2020年净吸纳量仅20,500平方米，主要受新增供应不足影响。
行业分布：本地企业占比52%，跨国企业占比48%。医疗健康行业因疫情需求增加。

总结

2020年，大中华区写字楼市场在疫情冲击下仍表现出较强的韧性，需求和供应均有所增长，但存在区域差异。未来几年，随着更多优质写字楼项目入市，市场将面临更大的竞争压力，尤其是非核心区域。同时，政策导向和行业趋势将推动写字楼市场的进一步发展，特别是TMT、金融和医疗健康行业。绿色可持续发展和联合办公模式的普及也将成为写字楼市场的重要趋势。

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