2019全国写字楼宏观报告（58安居客房产研究院）_18页_1mb

58同城安居客2019全国写字楼市场宏观报告总结

核心内容

中国写字楼市场整体处于上升通道，但短期内面临一定的承压。市场需求与GDP增速、人均GDP、第三产业发展状况、从业人数以及城镇化率密切相关。尽管经济下行压力存在，但第三产业持续增长、城镇化率提升为写字楼市场提供了长期增长动力。

主要观点

• 整体市场需求上升：中国GDP总量全球第二，但人均GDP仅为美国的六分之一，第三产业占GDP比重较低，城镇化率仍有较大提升空间，因此写字楼市场需求长期向好。
• 开发投资回暖：2019年写字楼开发投资同比由负转正，新开工面积同比增长15.7%，显示开发商对写字楼市场的信心恢复。
• 竣工面积持续低迷：竣工面积仍呈负增长，施工面积维持高位，表明市场消化能力不足，未来供应可能进一步影响租金与售价。
• 销售持续不振：写字楼销售面积连续下滑，库存压力再度上升，消化周期延长，市场面临去化挑战。
• 大宗交易活跃：自2015年“限外令”取消后，商业地产大宗交易活跃，外资参与度上升。写字楼仍是最受欢迎的资产类别，但交易占比逐年下降。
• 一线城市承压明显：空置率普遍上升，租金承压，净吸纳量大幅下滑，但北京和深圳在三季度有所回暖。
• 二线城市崛起：二线城市租赁需求强劲，尤其西部城市如成都、重庆、西安，受益于经济增速和政策支持，写字楼市场热度上升。

关键信息

市场需求驱动因素

• GDP总量与增速
• 人均GDP
• 第三产业占比与从业人数
• 城镇化率

开发投资情况

• 2019年1-9月写字楼开发投资同比增长0.8%
• 新开工面积同比增长15.7%，结束连续两年负增长
• 竣工面积同比负增长13.8%，施工面积维持高位

大宗交易趋势

• 外资参与度快速提升，2019年前三季度外资占比超55%
• 写字楼交易占比从2005-2015年均的55%下降至2018年的不足40%
• 外资更倾向于抄底区位优越、有升值潜力的物业

租赁市场表现

• 一线城市空置率上升，租金承压
• 北京、上海、深圳、广州空置率分别上涨3.2%、2.4%、1.8%、下降至3.7%
• 租金同比下跌2.5%-3.7%，但长期来看，北上广深租金增长显著
• 北京和深圳供应量大，推动空置率上升

需求来源分析

• TMT行业：发展潜力大，网民规模及研发支出持续增长，业务和从业人数将持续壮大
• 专业服务业：联合办公行业快速崛起，尤其在北上深，渗透率已达6%，广州为2%，有望带来更大租赁需求
• 金融业：随着金融开放政策推进，外资机构在华业务扩张，带来租赁需求增长

租赁热度分布

• 一线城市中，<100m²房源搜索占比最高（29.1%），500m²以上房源占比19.7%
• 二线城市中，100-200m²房源搜索占比最高（33.4%），中等面积房源更受青睐
• 西部城市如成都、重庆、西安租赁热度提升显著，受益于“首店经济”和营商环境优化

结论

尽管2019年写字楼市场面临短期承压，如销售不振、租金下滑、空置率上升等，但整体市场需求仍处于上升通道。未来随着第三产业持续发展、城镇化率提升以及金融开放政策推进，写字楼市场将保持长期增长趋势，尤其在二线城市，租赁需求潜力巨大。