2019全国写字楼宏观报告（58安居客房产研究院）-2019.11-18页_558kb

58同城安居客2019全国写字楼市场宏观报告总结

核心内容概述

本报告分析了2019年全国写字楼市场的发展趋势，指出尽管短期面临经济下行压力，但长期来看，写字楼市场需求仍处于上升通道。报告从宏观背景、行业现状、大宗交易、租赁市场、需求来源和租赁热度等多个维度展开，全面评估写字楼市场的发展前景与挑战。

主要观点

• 整体市场需求上升：写字楼市场需求与GDP增速、人均GDP、第三产业发展状况、从业人数及城镇化率密切相关。中国GDP总量全球第二，但人均GDP和第三产业占比仍低于发达国家，城镇化率仍有较大提升空间，因此整体市场需求处于上升通道。
• 开发投资回暖：2019年写字楼开发投资由负转正，新开工面积同比由负转正，表明开发商对写字楼市场信心回升。但竣工面积持续负增长，施工面积高位，后续供应充足，可能对租金和售价形成压力。
• 销售遇冷，库存压力仍存：写字楼销售持续不振，库存量在连续几年下行后再次上升，去化周期和租赁决策周期拉长，导致价格承压。
• 大宗交易活跃，外资参与度提升：自2015年“限外令”取消后，商业地产大宗交易持续活跃，一线城市占比达80%，外资参与度显著上升。尽管写字楼交易占比下滑，但其仍是最受青睐的资产类别。
• 一线城市租赁市场承压：一线城市写字楼空置率整体上浮，租金承压，净吸纳量大幅下滑。其中，北京和深圳在三季度有所回暖，但整体仍受经济下行和新增供应影响。
• 二线城市租赁需求崛起：随着三产增速加快，二线城市写字楼市场需求潜力巨大，尤其是西部城市如成都、重庆、西安，租赁热度持续上升。
• TMT、专业服务业、金融需求强劲：这三个行业是写字楼租赁需求的主要来源，尤其是TMT领域，随着研发投入增加和互联网普及率提升，未来需求有望进一步增长。
• 联合办公成为新需求来源：联合办公模式推动专业服务业拓展租赁面积，市场渗透率逐步提升，未来将带来更多的租赁需求。

关键信息

宏观背景

• GDP总量：2018年达90万亿人民币，全球第二。
• 人均GDP：2018年为64644元，仅为美国的不到六分之一。
• 第三产业占比：2018年为52.2%，低于美国的80.6%。
• 城镇化率：2018年为59.15%，预计到2035年将达70%以上。

行业现状

• 开发投资：2019年1-9月写字楼开发投资同比增长0.8%，结束连续两年负增长。
• 新开工面积：同比由负转正，增长15.7%。
• 竣工面积：持续负增长，同比-13.8%。
• 施工面积：高位持续，1-9月同比增长3.5%。
• 销售面积：同比下降11%，库存压力仍然存在。
• 库存去化周期：2018年底为9.05年，仍高于历史平均水平。

大宗交易

• 交易总额：2016年为2094亿人民币，2018年达2960亿人民币。
• 外资参与度：从2016年的14%上升至2018年的32%。
• 写字楼交易占比：从2005-2015年的55%下降至2018年的不足40%。
• 2019年大宗交易：一线城市成交额超774亿人民币，外资占比超55%。

租赁市场

• 空置率分化：北上广深空置率均上升，广州最低为3.7%。
• 租金承压：三季度末，北上广深写字楼租金同比均下降。
• 新增供应量：北京和深圳供应量较高，空置率持续上升。
• 净吸纳量：北京和深圳三季度有所回暖，但整体下滑严重。

需求来源

• TMT行业：发展潜力大，研发支出占GDP比重上升，从业人数增加。
• 联合办公：市场渗透率提升，推动专业服务业租赁需求。
• 金融业开放：政策推动下，海外金融机构在华业务扩张，带来租赁需求。

租赁热度

• 城市热度排名：一线城市中广州提升明显，二线城市中西安、成都、重庆热度上升显著。
• 区域热度排名：一线城市新兴商务区如深圳宝安西乡、北京大兴亦庄等热度高；二线城市成熟商务区如成都高新芳草、重庆江北观音桥等受到青睐。
• 租赁面积偏好：一线城市偏好小面积房源（<100m²和100-200m²），二线城市更青睐中等面积房源（100-200m²和200-300m²）。

总结

综上所述，2019年写字楼市场虽面临短期压力，如销售遇冷、租金承压、空置率上升，但整体仍处于上升通道。随着第三产业持续发展、城镇化率提升及金融开放政策推进，写字楼市场需求仍有较大增长空间。同时，二线城市租赁需求崛起，新兴商务区与成熟商务区均表现活跃，而TMT、专业服务业和金融行业将成为未来需求的主要驱动力。外资在大宗交易中表现积极，未来参与度有望进一步提升。