中资地产债市3月跟踪：境内利率稳定，美元融资高于预期，融资成本急升-20210310-克而瑞证券-22页_1mb

中资地产债市2021年3月跟踪总结

核心内容概览

2021年3月，中资地产债市在货币政策中性背景下，境内利率保持稳定，境外长端利率持续走高。美元融资高于预期，但融资成本大幅上升。同时，境内交投活跃，境外估值上行，部分房企出现违约及评级调整。

主要观点

1. 克而瑞中国地产债券领先指数

• 短期震荡：截至2021年2月末，克而瑞中国地产债券领先指数为124.1，较1个月前上行0.08%，整体呈短期震荡趋势。
• 指数构成：指数包含41家发行人（母公司）及203只成分债券，发行金额达1007.7亿美元，市值达1024.2亿美元。
• 关键指标：买价YTM为6.93%，加权票息为6.83%，麦考瑞久期为3.15年，OAS利差为641.3BP。

2. 货币政策与利率走势

• 境内利率：2月末国开债收益率分化，1Y、5Y和10Y国开债YTM分别较1月末变动-11.3BP、6.2BP和16.5BP。
• 期限利差：10Y-1Y利差上行27.7BP至101.6BP，预计总体期限利差稳定在90BP-110BP之间，Carry Trading策略收益率稳定。
• 信用利差：2月末AA级地产债与AAA级地产债信用利差为241.0BP，预计年中前将出现回落。
• 美债利率：美债期限利差扩大至136BP，30年通胀预期为2.11%，10年通胀预期为2.15%，显示中美利差长期回落趋势。

3. 融资情况

• 境内融资：2月中资房企净融资额为-33.0亿人民币，地产公司债净融资额占比-6.9%，但PPN净融资额为正。
• 美元融资：2月中资房企美元债发行金额达34.9亿美元，高于预期24.5亿美元，但同比减少21.8%，环比减少71.9%。
• 融资成本：美元债加权票息下降，人民币债加权票息上升，高息融资较少，主要集中在4%-5%和6%-7%区间。
• 净融资预测：预计2021年中资房企美元债净融资为181.9亿元，Q1末、年中和Q4为良好投资时点。

4. 债券市场交易情况

• 境内交投：2月中资房企人民币债现券交易金额为2062.3亿人民币，环比上升89.4%。
• 境外估值：2月44.0%的中资房企美元债估值下行，恒大个券收益率震荡，而华夏幸福、亿达中国、红星地产、蓝光发展等个券估值上行，适合高风险偏好投资人。

5. 违约与评级调整

• 违约情况：2月天房、华夏幸福违约，境外违约率上升至1.3%。
• 评级调整：正商实业、龙光集团评级上调，华夏幸福评级下调，中骏集团控股新增评级。

关键信息汇总

融资数据

• 净融资：
  • 2月境内净融资额：-33.0亿人民币
  • 2月美元债净融资额：-112.2亿人民币
  • 2月人民币债净融资额：3.6亿人民币
• 融资结构：
  • 新发人民币债中，AA+级以上占比82.3%
  • 美元债发行金额为34.9亿美元，环比下降71.9%

债券市场表现

• 交易活跃度：境内现券交易金额环比上升89.4%
• 估值变化：
  • 美元债估值下行44.0%，绿地控股个券下行幅度最大（-295.0BP）
  • 美元债估值上行10只个券，上行幅度最大为彩云国际投资有限公司（4320.5BP）

偿债压力

• 3月偿债：1660.6亿人民币
• 偿债高峰：3月、4月及Q3

风险提示

1. 政策风险：房地产政策趋严可能增加销售压力，棚改政策变化对三四线城市销售影响显著。
2. 融资风险：若人民币或美元融资政策收紧，可能导致房企融资压力加大。
3. 信用风险：房企债务违约可能影响市场对行业风险的判断。
4. 销售业绩未完成风险：房地产市场波动可能影响企业销售目标的完成。
5. 数据风险：依赖第三方数据，可能存在不及时或不全面的风险。

结论

2021年3月，中资地产债市在货币政策中性与境外利率上行的背景下，融资成本上升，美元融资高于预期，但整体净融资额趋于稳定。境内市场交投活跃，境外估值上行，部分房企出现违约及评级调整，显示市场风险有所上升。预计年中前信用利差将回落，Q1末、年中和Q4为良好投资时点。投资者需关注政策变化、融资成本及信用风险，审慎决策。