中资地产债市5月跟踪：境内一二级市场低迷，境外6月初多发高息券-20210615-克而瑞证券-20页_1mb

中资地产债市5月跟踪总结

核心内容

本报告分析了2021年5月及6月初中资地产债市的表现，涵盖境内与境外市场的动态变化、利率与利差趋势、融资情况、债券交易与估值变动，以及信用风险与评级调整等关键信息。

主要观点

1. 克而瑞中国地产债券领先指数中期震荡

• 指数于6月10日达到123.0，较5月末上升0.86%。
• 涉及39家发行人（母公司），193只成分债券，发行金额达1000.8亿美元，市值达1019.7亿美元。
• 指数买价到期收益率为7.05%，加权票息为6.84%，麦考瑞久期3.05年，OAS利差647.0BP。
• 指数成分中，中国恒大、佳兆业集团、融创中国等排名靠前的房企占据较大市值权重。

2. 境内外利率与期限利差趋稳，中美利差中位震荡

• 5月末，1Y、5Y和10Y国开债到期收益率分别较4月末变动6.2BP、-5.7BP和-5.9BP，分别为2.55%、3.23%和3.48%。
• 10Y-1Y国开债利差较4月末下行12.1BP至93.5BP，预计未来将维持在该区间震荡。
• 美债期限利差5月末为158BP，6月10日降至140BP，长端利率震荡影响利差变化。
• 中美利差6月10日为165BP，中期震荡。

3. 境内一二级市场量能萎缩，美元融资明显滞后

• 5月中资房企人民币净融资额为-221.4亿人民币，公司债净融资为-113.8亿人民币，地产融资端整体为负。
• 5月美元债发行金额为47.4亿美元，同比上升246.6%，环比上升82.0%；6月初美元债发行金额达24.6亿美元，反映融资需求后置。
• 6月需偿债712.9亿人民币，Q3为偿债高峰，预计偿还总额达3649.4亿人民币。

4. 境内外债券交易与估值变动

• 5月中资房企人民币债现券交易金额为897.8亿人民币，环比下降11.7%。
• 61.7%的中资房企美元债估值下行，禹洲、金轮天地控股等个券收益率明显下行。
• 5月泰禾集团、华夏幸福、协信个券违约；境外泛海控股个券违约。
• 6月初及5月，16家主体被境外机构调整评级或展望，包括金辉资本上调、蓝光发展子公司下调、中国奥园、天誉置业新增负面展望、中梁控股与正荣地产新增正面展望。

5. 票息分布与融资结构

• 5月美元债票息分散，6月初高息债频发，包括大唐集团、中南集团、佳兆业等。
• 人民币债融资主要集中在3%-4%，部分高息债如景瑞地产、世茂股份、远洋控股等。
• 前十发债集中度下降明显，低排名房企的美元与人民币加权票息均上升。

关键信息

融资情况

• 人民币融资：5月净融资额为-221.4亿人民币，环比下降64.9%，主要受监管趋严影响。
• 美元融资：5月发行47.4亿美元，同比上升246.6%，环比上升82.0%；6月初发行24.6亿美元，反映融资需求后置。

估值变动

• 人民币债：5月现券交易金额环比下降11.7%，交易趋冷。
• 美元债：61.7%的中资房企美元债估值下行，禹洲、金轮天地控股等收益率明显下行。
• 上行债券：蓝光发展子公司、泰禾集团、鑫苑置业、新力控股、中国恒大、花样年控股等个券收益率上行。

违约与评级调整

• 违约个券：5月境内5个券违约，违约率升至2.4%；境外泛海控股个券违约。
• 评级调整：6月初及5月共16家主体被境外机构调整评级或展望，包括金辉资本上调、蓝光发展子公司下调、中国奥园、天誉置业新增负面展望、中梁控股与正荣地产新增正面展望。

市场趋势

• 境内一二级市场交易冷清，境外市场总体估值中期高位下行。
• 投资者应关注个券表现，而非行业整体，以应对金融监管和信用风险。

风险提示

• 政策风险：房地产政策趋严，可能影响销售和融资。
• 融资风险：人民币或美元融资政策收紧，可能增加房企融资压力。
• 信用风险：房企债务违约可能影响市场对行业风险的评估。
• 销售业绩未完成风险：房地产市场波动大，销售目标可能未达预期。
• 数据风险：本报告基于第三方数据，可能存在数据不完整或不及时的问题。

结论

中资地产债市在5月整体表现趋于震荡，境内融资压力加大，美元融资滞后，但6月初有所释放。境外市场估值总体下行，但部分个券收益率上行。需关注房企的财务状况、个券到期回售情况以及政策变动对市场的影响。