20210615-克而瑞证券-中资地产债市5月跟踪_境内一二级市场低迷_境外6月初多发高息券_20页_2mb

中资地产债市5月跟踪总结

核心内容

2021年5月，中资地产债市在境内与境外均出现一定波动，整体市场活跃度下降。境内一二级市场交易量萎缩，融资环境趋紧；境外市场则面临估值下行压力，部分房企评级调整。本文从多个维度对市场情况进行了详细分析。

主要观点

• 克而瑞中国地产债券领先指数中期震荡
  该指数在6月10日达到123.0，5月末较1个月前上升0.86%。指数成分包括39家发行人，共193只债券，发行金额达1000.8亿美元，市值达1019.7亿美元。主要发行人包括中国恒大、融创中国、中国海外发展等。

• 境内外利率与期限利差趋稳
  5月末，境内1Y、5Y和10Y国开债到期收益率分别为2.55%、3.23%和3.48%。美债期限利差在158BP，6月10日降至140BP。中美利差中期震荡，6月10日为165BP。

• 境内一二级市场量能萎缩，美元融资明显滞后
  5月中资房企净融资额为-221.4亿人民币，公司债净融资为-113.8亿。美元债发行金额47.4亿美元，同比246.6%，环比82.0%。6月初美元债发行量上升，人民币债发行量压缩。

• 境内交易冷清，境外估值下行
  5月中资房企人民币债现券交易金额环比下降11.7%至897.8亿人民币，主要集中在银行间市场。美元债估值下行占比达61.7%，禹洲、金轮天地控股等个券收益率明显下行；泰禾集团、鑫苑置业等个券收益率上行。

• 违约与评级调整情况
  5月境内5个券违约，违约率升至2.4%；6月初及5月境外16家主体被调整评级或展望。其中，金辉资本被调增评级，蓝光发展子公司被调降评级，中国奥园、天誉置业被新增负面展望，中梁控股与正荣地产被新增正面展望。

关键信息

境内融资情况

• 净融资额：5月中资房企净融资额为-221.4亿人民币。
• 人民币债发行：5月人民币债发行金额538.0亿人民币，同比-28.1%，环比-64.9%。
• 美元债发行：5月美元债发行金额47.4亿美元，同比246.6%，环比82.0%。
• 偿债压力：6月需偿债712.9亿人民币，Q3偿债高峰达3649.4亿人民币。

境外市场动态

• 美元债估值：5月61.7%的中资房企美元债估值下行，其中华夏幸福跌幅最大（-379.3BP）；蓝光发展子公司估值上行最多（+3959.9BP）。
• 融资需求后置：房企美元融资需求出现季度区间的后置，6月初释放前几月积压需求。
• 评级调整：5月及6月初境外16家房企被调整评级或展望，包括正荣地产、中梁控股等。

发债集中度与票息分布

• 发债集中度下降：5月美元债前十集中度降至17.6%，人民币债前十集中度为28.5%。
• 票息分布：5月美元债加权票息为9.22%，人民币债加权票息为4.69%。高息债频发，如大唐集团（12.5%）、佳兆业（11.7%）等。

债券类型发行情况

• 人民币永续债：5月中资房企发行人民币永续债10.0亿。
• 非供应链ABS：5月中资房企发行非供应链ABS43.1亿。

风险提示

• 政策风险：房地产政策趋严，可能对市场销售和融资造成压力。
• 融资风险：人民币或美元融资政策收紧可能影响房企融资能力。
• 信用风险：房企可能面临违约，影响市场信心。
• 销售业绩未完成风险：房地产市场波动大，销售目标可能未达预期。
• 数据风险：分析基于第三方数据，可能存在不完整或不及时的问题。

结论

总体来看，中资地产债市在5月表现出一定的调整迹象，境内市场融资压力大，交易量下降，境外市场估值下行，但部分房企表现较好。投资者应关注个券情况，尤其是高息债和评级调整的房企，同时注意政策变化和融资环境对市场的影响。