20210205-克而瑞证券-中资地产债市1月回顾及展望_期限利差反转_美元融资开门红_Q1末投资时点_23页_2mb

中资地产债市1月回顾及展望总结

核心内容概述

2021年1月，中资地产债市经历了短期调整与波动，同时美元融资市场表现良好，多个房企票息下降。整体来看，市场在融资与偿债方面呈现出季节性变化特征，同时面临政策、信用、销售及数据等多重风险。

主要观点

1. 克而瑞中国地产债券领先指数短期调整

• 截至2021年1月末，指数达124.0，较1个月前下行0.80%。
• 指数买价到期收益率为6.97%，加权票息为6.89%，麦考瑞久期3.19年，OAS利差658.4BP。
• 涉及42家发行人（母公司），205只成分债券，发行金额达1007.9亿美元，市值达1023.8亿美元。

2. 境内期限利差反转、信用利差见顶，境外利率走高

• 国开债收益率在1月末迅速调整，1Y、5Y、10Y国开债YTM分别较12月末变动29.3BP、14.0BP、5.6BP。
• 10Y-1Y利差下行23.7BP至73.9BP，信用利差见顶，达333.3BP。
• 美债期限利差扩大至101BP，30Y美债隐含CPI预期上行至1.93%，推动境外长端利率走高。
• 中美10Y国债利差仍维持在200BP以上，关注美元退出宽松环境带来的利率上行风险。

3. 美元融资开门红，多主体票息下降

• 1月美元债发行金额119.4亿美元，同比-36.4%，环比317.9%，与预期一致。
• 偿债覆盖倍数近于1，部分房企如隆基泰和、上坤地产首次于境外市场公开融资，大发地产、当代置业、融创中国票息明显下行。
• 1月美元债票息主要集中在4%-7%，部分高息债券如国瑞置业、鑫苑置业发行。

4. 境内融资情况

• 1月Wind口径下中资房企人民币净融资额为-113.6亿人民币，环比下降25.9%。
• 人民币债发行以公司债为主，占比达50.8%，AA+级以上主体占比85.8%。
• 境内融资呈现收缩趋势，1月人民币债交易量下降至11月水平。

5. 偿债压力分析

• 2月需偿债606.8亿人民币，后续高峰在3月和4月，分别达1670.4亿和1403.2亿人民币，Q3亦有较高偿债压力。
• 境外美元债净融资额达355.8亿人民币，人民币债净融资额为-60.9亿人民币。

关键信息

1. 债券市场表现

• 1月约41%的中资房企美元债估值下行，其中新湖中宝估值下行幅度最大，达-496.7BP。
• 1月约41%的中资房企美元债估值上行，华夏幸福相关债券上行幅度最高，达8082.8BP。
• 恒大、华夏幸福、云南城投、泰禾集团、蓝光发展等公司相关个券收益率波动较大。

2. 额外融资情况

• 1月中资房企发行人民币永续债11亿，非供应链ABS发行77.9亿。
• 1月美元债发行主体中，前五十总体发债集中度下降，美元加权票息下降，人民币总体上升。

3. 境外评级调整

• 1月境内无违约，但境外11家主体被调整评级，其中新城发展评级上调，华夏幸福评级下调。
• 部分房企如佳源国际控股、华远地产、力高集团、荣盛发展、金地集团、路劲、德信中国等新增评级。

投资展望

• 判断美元债一级市场Q1末、年中、Q4为良好投资时点。
• 境外市场利率走高，关注中美利差回落幅度与速度对房企美元融资成本的影响。
• 境内市场融资收缩，市场择券偏保守，关注信用利差变化及企业融资能力。

风险提示

• 政策风险：房地产限购、限贷、限售、限价政策收紧可能加剧市场销售压力；棚改政策变化可能影响三四线城市销售。
• 融资风险：若政策收紧导致资金成本上升，房企融资压力可能加大。
• 信用风险：房企若出现违约，将影响市场对其信用风险的评估。
• 销售业绩未完成风险：房地产市场波动大，企业可能无法完成销售目标。
• 数据风险：依赖第三方数据，可能存在数据不及时或不全面的风险。