中资地产债市6月跟踪：境内融资恢复，境外高息频发、月度估值上行-20210712-克而瑞证券-20页_665kb

中资地产债市6月跟踪总结

核心内容

2021年6月，中资地产债市呈现以下特点：

• 境内融资恢复：6月中资房企净融资额为190.1亿人民币，人民币债发行金额同比上升20.8%，环比增长100.2%。
• 境外高息频发：美元债发行金额同比大幅下降39.1%，但高息债券频发，金轮天地控股创下16%的历史最高票息。
• 估值波动：境内交易冷清，人民币债现券交易金额环比微降0.3%，而境外美元债估值上行，约25.5%的中资房企美元债估值下行。
• 违约与评级调整：6月境内4个债券违约，违约率升至2.7%；境外14家房企被调整评级或展望，包括中国恒大、蓝光发展子公司、银城国际控股等。

主要观点

境内融资情况

• 净融资回升：6月中资房企净融资额为190.1亿人民币，较5月有所回升，显示境内融资环境逐步改善。
• 融资结构变化：人民币债发行金额同比上升20.8%，环比增长100.2%，表明境内融资需求强劲。
• 融资成本：6月境内房企融资主要集中在3%-4%票息区间，部分企业如金辉集团、金科股份等以较高票息融资。
• 偿债压力：7月需偿债1172.9亿人民币，Q3为H2偿债高峰，2022年1月及3月亦有较高偿债压力。

境外融资情况

• 美元债发行量下降：6月美元债发行金额为39.3亿美元，同比-39.1%，环比-17.2%，显示境外融资环境较为紧张。
• 高息债券频发：美元债中高息债券发行活跃，金轮天地控股以16%票息发行，成为史上最高。
• 融资成本差异：美元债融资成本有所下降，而人民币债融资成本则有所上升。

利率与利差走势

• 境内利率下行：6月末，1Y、5Y、10Y国开债到期收益率分别较5月末下降3.2BP、2.3BP、0.6BP，至2.51%、3.25%、3.49%。
• 利差窄幅震荡：10Y-1Y国开债利差上行3.8BP至97.3BP，期限利差振幅缩小，仍处于近5年中位。
• 境外利率见顶：美债期限利差在138BP，中美利差中期震荡，7月9日为164.1BP。

关键信息

克而瑞中国地产债券领先指数

• 指数短期下行：6月末指数为122.1，较1个月前下降2.36%。
• 成分债券调整：6月末指数调仓后涉及40家发行人、192只成分债券，发行金额达1049.1亿美元，市值达1033.6亿美元。
• 主要发行人：中国恒大、佳兆业集团、中国海外发展、融创中国等大型房企占据指数成分的重要位置。

债券市场动态

• 人民币债交易：6月人民币债现券交易金额895.4亿人民币，交易底部稳定。
• 美元债估值：约25.5%的中资房企美元债估值下行，其中红星美凯龙、新湖中宝、万达地产相关个券收益率下行明显；蓝光发展子公司、泰禾集团、华夏幸福等个券收益率上行幅度较大。
• 债券发行：6月新增金科股份、阳光100中国等新发个券，同时取消发行2只个券。

风险提示

• 政策风险：房地产政策收紧可能对市场销售和融资造成压力。
• 融资风险：政策调整或资金收紧可能影响房企融资能力。
• 信用风险：房企违约情况可能影响市场信心。
• 销售业绩风险：房地产市场波动可能导致销售目标未完成。
• 数据风险：使用第三方数据可能存在不完整或不及时的问题。

重要数据

• 净融资额：6月境内净融资190.1亿人民币，境外净融资-175.0亿人民币。
• 违约率：6月申万房地产行业债券余额违约率升至2.7%。
• 评级调整：6月有14家房企被境外机构调整评级或展望，其中中国恒大被惠誉调降评级，蓝光发展子公司被穆迪调降评级。

图表与数据说明

• 数据来源：Wind、Bloomberg、克而瑞证券研究院。
• 估值计算：采用美元兑人民币中间价当月均值进行换算。
• 债券统计：不包括资产支持证券、可转债与项目收益票据，以及在地方股权交易中心上市的私募债。

总结

6月中资地产债市呈现境内融资恢复与境外高息频发并存的格局。境内利率下行、利差窄幅震荡，而境外利率与通胀预期先后见顶。融资情况显示，人民币债发行量上升，美元债发行量下降，但高息债券频发。估值方面，境内交易冷清，境外美元债总体上行。同时，违约与评级调整事件频发，显示市场风险依然存在。整体来看，市场环境趋于复杂，需密切关注政策与信用风险。