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全国土地市场月报（2018年8月刊）

一、报告摘要

2018年7月，全国330个城市土地成交量明显回落，环比下跌15%，成交面积为17830万平米，同比微涨1%。其中，住宅用地成交面积为6633万平米，环比下跌13%，同比上涨18%；商办用地成交面积为1912万平米，环比下跌11%，同比下滑8%。
成交楼面均价达到1654元/平米，创年内新高，环比上涨16%，同比上涨7%。住宅用地楼面均价为2671元/平米，环比上涨9%，同比下跌5%；商办用地楼面均价为2033元/平米，环比上涨54%，同比上涨44%。

二、土地市场篇

（一）各线城市数据总览

（二）土地成交情况

1、土地总体成交情况

• 全国330个城市共成交土地5384幅，环比下跌19%。
• 成交面积17830万平米，环比下跌15%，同比微涨1%。
• 住宅用地成交1804幅，面积6633万平米，环比下跌13%，同比上涨18%。
• 商办用地成交954幅，面积1912万平米，环比下跌11%，同比下滑8%。

2、住宅用地成交情况

• 一线城市：住宅用地成交16幅，面积71万平米，环比下跌3%，同比下跌超50%。楼面均价13472元/平米，环比上涨27%，同比上涨19%。
• 二线城市：住宅用地成交367幅，面积1655万平米，环比下跌9%，同比上涨25%。楼面均价5089元/平米，环比上涨20%，同比下跌14%。
• 三四线城市：住宅用地成交1421幅，面积4907万平米，环比下跌14%，同比上涨19%。楼面均价1708元/平米，环比上涨1%，同比上涨17%。

3、商办用地成交情况

• 一线城市：商办用地成交22幅，面积22万平米，环比下跌21%，同比下跌1%。楼面均价35627元/平米，创历史新高，环比上涨169%，同比上涨199%。
• 二线城市：商办用地成交141幅，面积417万平米，环比上涨6%，同比上涨34%。楼面均价2354元/平米，环比上涨15%，同比下跌38%。
• 三四线城市：商办用地成交801幅，面积1474万平米，环比下跌15%，同比下跌15%。楼面均价1021元/平米，环比上涨13%，同比上涨47%。

（三）土地溢价率走势

1、住宅用地溢价率

• 一线城市：平均溢价率6.15%，环比下降10个百分点，同比下降13个百分点。
• 二线城市：平均溢价率12.64%，环比小幅回落，同比下降29个百分点。
• 三四线城市：平均溢价率21.31%，为2018年首次降至20%附近，环比下降12个百分点，同比下降27个百分点。

2、商办用地溢价率

• 一线城市：平均溢价率2.04%，环比上涨，同比上涨1个百分点。
• 二线城市：平均溢价率11.89%，环比上升7个百分点，同比下降12个百分点。
• 三四线城市：平均溢价率10.85%，环比上升2个百分点，同比基本持平。

三、排行榜

（一）2018年7月全国各类用地成交总价排行榜TOP10

1. 上海市：黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊地块，商办，成交总价1361000万元。
2. 佛山市：南海区桂城街道夏西社区良溪地段，商住办，成交总价857826万元。
3. 上海市：虹口区四川北路街道HK194-01地块，商办，成交总价710000万元。
4. 杭州市：地铁5号线五常车辆段综合体项目西区，商住办，成交总价643560万元。
5. 杭州市：地铁5号线五常车辆段综合体项目东区，商住办，成交总价492898万元。
6. 杭州市：西兴北单元R21/R22-01地块，住宅，成交总价481053万元。
7. 厦门市：同安区西湖片区地块，商住，成交总价426900万元。
8. 上海市：金山区金山新城地块，住宅，成交总价391691万元。
9. 杭州市：萧山区蜀山单元F-06-1地块，住宅，成交总价370675万元。
10. 上海市：金山区金山新城地块，商住办，成交总价363488万元。

（二）2018年7月全国各类用地成交楼面地价排行榜TOP10

1. 上海市：黄浦区淮海中路街道地块，商办，楼面地价56080元/平米。
2. 郑州市：规划工业三路以南地块，商业，楼面地价52149元/平米。
3. 上海市：长宁区新华路街道地块，商办，楼面地价46830元/平米。
4. 西安市：杜陵邑南路以南地块，楼面地价42620元/平米。
5. 北京市：顺义区后沙峪镇地块，住宅，楼面地价39720元/平米。
6. 杭州市：翠苑单元地块，商住，楼面地价36894元/平米。
7. 上海市：虹口区四川北路街道地块，商办，楼面地价36448元/平米。
8. 杭州市：南星单元D-05地块，住宅，楼面地价36086元/平米。
9. 杭州市：西兴北单元R21/R22-01地块，住宅，楼面地价33625元/平米。
10. 未列明。

（三）2018年7月全国住宅用地溢价率排行榜TOP10

1. 西安市：高陵区泾河工业园地块，溢价率480.57%。
2. 蚌埠市：经开区曹山路东侧地块，溢价率464.1%。
3. 西安市：高陵区东西九横路南侧地块，溢价率463.27%。
4. 乌兰察布市：凉城县鸿茅镇地块，溢价率362.5%。
5. 西安市：高陵区鹿苑大道西侧地块，溢价率347.53%。
6. 崇左市：弄岗路北侧地块，溢价率277.28%。
7. 新乡市：博学路南侧地块，溢价率272.67%。
8. 乌兰察布市：凉城县鸿茅镇地块，溢价率362.5%。
9. 西安市：高陵区泾河工业园地块，溢价率336.62%。
10. 未列明。

四、主要观点

• 成交量回落：7月全国土地成交量环比明显下降，尤其是住宅用地，主要受房企资金紧张、调控政策收紧等因素影响。
• 楼面均价创新高：尽管成交量下降，但楼面均价持续上涨，尤其是商办用地，一线城市楼面均价创历史新高。
• 溢价率下降：住宅用地溢价率普遍下降，商办用地溢价率有所上升，反映出市场情绪趋于理性，房企拿地更加谨慎。
• 险资活跃：险资在商办用地市场表现活跃，尤其是一线城市，显示出其在房地产市场的投资能力和资金优势。
• 区域差异明显：一线城市土地市场较为活跃，但价格高昂；二线城市成交量增长，但溢价率下降；三四线城市成交量下降，但楼面均价上涨，市场存在泡沫迹象。

五、关键信息

• 房企资金压力大，融资受阻，导致拿地意愿降低。
• 商办用地市场受到政策和资金因素影响，一线城市表现强劲。
• 三四线城市商办用地市场升温，但存在去库存压力。
• 住宅用地市场整体趋冷，但部分城市如郑州、重庆、杭州等地表现突出。
• 险资在房地产市场中占据重要地位，尤其在商办用地市场。
• 土地市场整体趋于理性，预计三季度供应放量但成交量可能仍低于二季度。