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长沙首批集中供地深度解读总结

核心内容

2021年6月23日发布的报告对长沙首批集中供地进行了全面分析，揭示了土地市场整体热度一般、区域与地块热度分化明显、获地企业多为熟面孔以及房企盈利空间有保障等核心内容。

主要观点

1. 市场热度一般，溢价率下降

   • 长沙首批集中供地共36宗地，其中3宗流拍，其余地块六成底价成交，平均溢价率8%，较2020年全年下降3个百分点。
   • 高溢价地块较少，且定向性质地块占三到四成，这些地块大多底价成交，导致整体热度不高。

2. 区域与地块热度分化明显

   • 天心区表现突出，仅供一宗地，但楼面价与热度均领先，成交楼面价达14157元/平，刷新长沙楼面价记录。
   • 长沙县热度最低，所供两宗地一宗底价成交，一宗流拍。
   • 地块热度受区域位置、地块质量、出让条件等因素影响，多个因素一般则易流拍。

3. 获地企业多为熟面孔，外来头部企业占优

   • 成交地块中，外来头部企业占据主导地位，如保利、绿城、阳光城、龙湖、绿地等。
   • 保利拿地较多，绿城通过摇号夺得天心区地块，中海等企业暂未现身。

4. 房企盈利空间有保证

   • 地货比平均为0.5，较为适中，两宗地货比较高的地块未设定房价上限，政府后续价格监制留出一定盈利空间。

关键信息

一、宅地供应情况

• 供应增长明显：2021年长沙市六区一县计划供应涉宅地1027.69万方，较2020年增长60%。
• 首批供应量适中：首批集中供地共36宗，供应面积334.4万方，占全年计划的33%。
• 内五区为主力：内五区供应28宗，占比78%，供应面积占比超70%，其中岳麓区供地最多。
• 热门板块供地集中：梅溪湖、麓谷、高铁会展新城等热门板块供应宗数占比超六成。
• 首次试行竞自持租赁住房面积：三至四成地块为定向出让，部分地块需竞自持租赁住房面积，最高竞自持比例达95%。

二、地块成交情况

• 总体成交情况：36宗地成交33宗，流拍3宗，成交总价381.2亿元，楼面均价5235元/平。
• 地块热度分化：天心区热度最高，仅一宗地成交，溢价率近50%；望城区、开福区、雨花区热度较低，溢价率低于5%；长沙县热度最低，所供地块一宗底价成交，一宗流拍。
• 地货比适中：平均地货比为0.5，其中两宗地货比相对较高的地块未设定房价上限，为房企留出盈利空间。

三、企业拿地表现

• 外来企业主导：22宗地由外来企业独立拿地，4宗由外来企业与本地企业合作拿地，头部企业如保利、绿城、阳光城、龙湖等表现活跃。
• 合作拿地情况：主要为外来央企与本地国企合作，如保利与长沙交投、中建信和与长沙轨道交通集团。
• 本土企业参与较少：仅少数本土企业参与拿地，如长沙城发、长沙交投等。

结语

长沙土地市场依旧保持稳定，尽管整体热度不高，但天心区等重点区域表现亮眼，显示出市场在特定区域仍有强劲需求。未来随着供应量的增加，特别是长沙县的后续供地，市场热度可能有所提升。

相关研究

• 其他城市研究：包括广州、重庆、无锡、杭州等城市的首批集中供地分析，均显示市场热度不一。
• 区域研究：东北区域、福建双城、环渤海四城等区域的集中供地情况也受到关注，显示出不同地区的市场差异。

研究员信息

• 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn
• 李慧慧：Yjtzl2016（微信号），lihuihui@ehconsulting.com.cn
• 文婧：windaxia0799（微信号），wenjing@ehconsulting.com.cn