20210917-首创证券-房地产行业数据点评_单月销售量价齐跌_市场景气度加速下行_8页_1mb

房地产行业分析总结（2021年9月17日）

核心内容概览

2021年9月17日发布的房地产行业分析报告指出，房地产市场面临销售量价齐跌、投资持续走弱、开工增速放缓、竣工维持高位以及资金面收紧等多重压力。报告整体对行业持“看好”评级，但强调需关注政策调控、信用风险及市场下行趋势。

主要观点

1. 销售端量价齐跌

• 累计数据：2021年前8月商品房销售面积及销售金额累计同比增速分别为15.9%和22.8%，较前7月分别下降5.6和7.9个百分点。
• 单月数据：8月单月销售面积同比下降15.5%，较7月跌幅扩大7个百分点；销售金额同比下降18.7%，跌幅扩大11.6个百分点。
• 按揭收紧影响：多地按揭额度收紧，导致前8月居民新增中长期贷款累计同比增长7%，较前7月下降5个百分点；中长期贷款占比由27.7%上升至28.2%。
• 市场观望氛围：销售均价环比下降3.05%，房价同环比增速均有所收敛，叠加政策调控，购房需求减弱，销售增速中枢预计继续下移。

2. 投资端持续走弱，信用风险逐步传导

• 投资增速放缓：前8月房地产开发投资累计同比增速降至10.9%，8月单月增速由1.4%降至0.3%。
• 融资环境恶化：部分房企信用风险传导导致外部融资环境悲观，房企难以以合理成本借新还旧，流动性压力增加。
• 土地市场降温：第二批集中供地结果显示土地成交热度下降，叠加销售走弱，房地产投资及新开工降速可能持续。

3. 开工增速持续走弱，竣工增速维持高位

• 新开工数据：前8月新开工面积累计同比下降3.2%，较前7月跌幅扩大2.3个百分点；单月同比降幅为16.8%，较7月收窄4.7个百分点。
• 全年预期：结合资金压力，预计全年新开工将呈现负增长，预期增速为-5%。
• 竣工数据：前8月竣工面积累计增速保持平稳为26%，8月单月同比增长28.4%，较7月增长2.7个百分点。
• 基础支撑：施工规模处于高位，为后续竣工高速增长奠定基础。

4. 需求端资金面收紧，销售回款增速放缓

• 到位资金增速：前8月房地产到位资金累计同比增长14.8%，较1-7月回落3.4个百分点。
• 销售回款数据：定金及预收款同比增长31.3%，个人按揭贷款同比增长13.4%，增速分别回落7个和3.6个百分点。
• 资金结构变化：合计占比较2020年底提升3.9个百分点至53.9%。
• 国内贷款下滑：国内贷款累计同比下降6.1%，跌幅较前7月扩大1.6个百分点。
• 短期偿债压力：受房地产贷款集中度管理影响，房企短期偿债压力仍较大。

5. 选股建议

• 推荐标准：以杠杆率及融资成本为选股维度，偏好稳健经营、低杠杆、低资金成本的龙头房企。
• 推荐标的：万科A、保利发展、中国海外发展、金地集团、招商蛇口。
• 行业前景：尽管当前指标下降，但土拍规则优化可能推动利润率底部回升，中长期行业将更健康。

关键信息

• 市场趋势：单月销售量价齐跌，市场景气度加速下行。
• 政策影响：多地调控政策和按揭额度收紧，抑制购房需求。
• 融资环境：房地产贷款集中度管理加剧资金面收紧，房企流动性压力增加。
• 土地市场：第二批集中供地热度下降，房企拿地积极性降低。
• 行业评级：整体评级为“看好”，但需关注政策超预期收紧、销售及结算低于预期、房价超预期下跌等风险。

风险提示

• 房地产行业调控政策超预期收紧。
• 房地产销售及结算大幅低于预期。
• 房价超预期下跌。

分析师简介

王嵩，首创证券房地产首席分析师，拥有七年房地产研究经验，曾就职于国海证券、中信建投证券，2020年11月加入首创证券。

评级说明

• 股票投资评级：分为买入、增持、中性、减持，以6个月内相对沪深300指数的涨跌幅为基准。
• 行业投资评级：分为看好、中性、看淡，以行业表现与整体市场对比为依据。
• 当前评级：行业评级为“看好”，表明行业可能超越整体市场表现。