20210705-首创证券-房地产行业周报_房企商票纳入监管_REITs试点范围增加保障性租赁住房_26页_4mb

房地产行业周报总结

核心内容概述

本周房地产行业整体表现承压，政策监管趋严，市场资金环境收紧，销售和融资均面临挑战。同时，保障性租赁住房纳入REITs试点，成为行业发展的新方向。

主要观点

• 销售数据持续下滑：2021年上半年百强房企累计销售增速为26.1%，较1-5月下降26.1个百分点；6月单月销售额同比增长仅0.4%，较5月下降18.1个百分点。品牌房企销售目标完成率接近五成。
• 拿地情况：在集中供地背景下，TOP10房企前6月拿地金额同比增长41%，新增货值占百强整体的38.6%，显示龙头房企在土地市场仍具优势。
• 房企融资监管升级：央行将“三道红线”试点房企的商票数据纳入监管范围，要求每月上报，此举旨在防止房企通过商票优化财务指标，进一步加强融资监管。
• REITs试点扩展：国家发改委发布通知，将保障性租赁住房纳入REITs试点范围，预计配套支持政策将陆续出台，推动该领域发展提速。
• 投资建议：当前地产行业估值处于全年新低，但基本面有望企稳，预计下半年将出现估值修复行情，建议关注政策和基本面改善带来的机会。

关键信息

板块行情回顾

• A股房地产指数：上周下跌1.83%，年初至今下跌8.79%；相对上证指数收益为0.63%。
• 港股内房股：上周平均涨幅为-1.36%，年初至今平均涨幅为2.08%。
• 物业板块：上周平均跌幅为1.22%，年初至今平均涨幅为24.79%。

重点城市商品房成交

• 上周成交面积：55城商品房成交面积为866.9万平米，环比上涨16%，同比下降15%。
• 6月累计成交面积：359.7万平米，同比下降6%。
• 全年累计成交面积：18888.1万平米，同比增长36.5%。
• 分城市能级：一线城市成交面积环比增长3%，同比增长17%；二线城市环比增长30%，同比下降9%；三四线城市环比下降2%，同比下降38%。

重点城市二手房成交

• 上周成交面积：16城二手房成交面积为182万平米，环比增长1.1%，同比下降25.3%。
• 6月累计成交面积：761.5万平米，同比下降15.4%。
• 全年累计成交面积：4605.2万平米，同比增长25.6%。
• 重点城市：北京、深圳、杭州、南京等城市成交面积和同比变化各不相同。

库存及去化周期

• 可售面积：截至7月2日，15城商品房可售面积为15432.7万平米，环比下降0.3%。
• 去化周期：为13个月，环比下降0.3个月。
• 一线城市：平均库存去化周期为13.3个月。

土地市场

• 住宅类土地供应：上周供应面积为424.4万平米，环比上涨67%，同比下降69%。
• 住宅类土地成交：上周成交面积为1557.1万平米，环比上涨395%，同比下降28%。
• 成交总价：上周成交总价为770.8亿元，环比增长410%，同比下降34%。
• 供求比：百城住宅用地供求比为1.16，环比下降0.18。
• 平均楼面均价：4951元/平米，环比上涨3%。
• 平均溢价率：8.2%，环比下降2.3个百分点。

市场资金环境

• 贷款利率：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，连续14个月保持不变。
• 房贷利率：6月贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.76%，较5月分别上浮5个、3个基点。
• 房地产贷款余额：2021年一季度为50.03万亿元，同比增长10.9%，占人民币贷款余额比重为27.7%。

重点房企6月销售情况

• 碧桂园：6月销售额495.9亿元，同比增长-12.9%；1-6月累计销售额2990.8亿元，同比增长13.6%；目标完成率48%。
• 中国恒大：6月销售额693.6亿元，同比增长-7.8%；1-6月累计销售额3561.6亿元，同比增长2.1%；目标完成率47%。
• 万科：6月销售额675.7亿元，同比增长-6.1%；1-6月累计销售额3548.1亿元，同比增长11.6%；目标完成率45%。
• 融创中国：6月销售额793.0亿元，同比增长46.3%；1-6月累计销售额3208.0亿元，同比增长64.8%；目标完成率50%。
• 保利地产：6月销售额515.0亿元，同比增长-19.9%；1-6月累计销售额2850.0亿元，同比增长31.5%；目标完成率未提及。
• 中南建设：6月销售额203.2亿元，同比增长-23.4%；1-6月累计销售额1088.4亿元，同比增长32.8%；目标完成率44%。
• 其他房企：如金科股份、龙湖集团、绿城中国等，均有不同程度的销售增长和目标完成情况。

房企融资情况

• 融资活动：包括融创中国、中国奥园、瑞安房地产等房企近期有融资动作，融资金额和利率各有不同。
• 融资类型：涵盖私募债、企业债、中期票据等，显示房企在寻求多元化融资渠道。

重点公司动态

• 业绩预告：招商蛇口上半年归母净利润增长305.04%-414.51%。
• 融资动态：包括融创中国拟融资3.5亿美元，金科股份公司债上市，中国恒大净负债率降至100%以下等。
• 增减持与回购：部分房企如碧桂园、北京城建等有增持或回购动作。
• 其他动态：包括股权激励、战略合作、股份奖励计划等。

重点公司估值

• A股公司：包括万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团等，PE（TTM）在4.1-8.2倍之间，PB在0.6-1.4倍之间，ROE在12.0%-34.3%之间。
• 内房股：包括中国海外发展、华润置地、碧桂园、融创中国等，PE（TTM）在3.5-7.5倍之间，PB在0.5-1.4倍之间，ROE在14.8%-34.2%之间。
• 物业股：包括碧桂园服务、保利物业、雅生活服务等，PE（TTM）在28.9-85.3倍之间，PB在3.9-12.6倍之间，ROE在19.3%-41.0%之间。

行业政策动态

中央政策

• 央行二季度例会：提出保持流动性合理充裕，严防信贷资金违规流入房地产领域。
• 住建部：7月1日起停止受理房企三级、四级资质审批。
• 国务院：提出加快发展保障性租赁住房，推动租购并举住房制度。
• 国家发改委：将保障性租赁住房纳入REITs试点范围，预计出台更多配套支持政策。

地方政策

• 深圳：龙华区发布十四五规划，推进无障碍城市立法。
• 南京：购房证明新规，发现造假将连累家庭成员。
• 河南：郑州都市圈一体化发展，预计完成投资1372亿元。
• 无锡：商品房预售资金监管办法7月起施行，动态调整监管额度。
• 长株潭：住房公积金一体化正式落地。
• 青岛：进一步降低落户条件，全面放开落户限制。

风险提示

• 疫情再次爆发：对经济预期产生冲击。
• 房地产行业调控政策超预期收紧：影响销售和融资。
• 房地产销售及结算大幅低于预期：对行业基本面形成压力。
• 房价超预期下跌：可能进一步影响市场信心。

投资建议

• 股票投资评级：以相对沪深300指数涨跌幅为基准，分为买入、增持、中性、减持四个等级。
• 行业投资评级：分为看好、中性、看淡三种，表示行业与市场表现的相对关系。

分析师简介

• 王嵩：房地产行业首席分析师，华南理工大学工科学士，香港城市大学金融工程硕士，七年房地产研究经验，曾就职于国海证券、中信建投证券，2020年11月加入首创证券。

评级说明

• 股票投资评级：以报告发布后6个月内的市场表现为比较标准，相对沪深300指数涨跌幅为基准。
• 行业投资评级：以行业表现与市场整体表现的比较为标准，分为看好、中性、看淡。

免责声明

• 本报告由首创证券制作，不保证其准确性或完整性。
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