20210917-东北证券-1-8月房地产数据点评_基本面全面回落态势扩大_销售增速跌至历史低位_18页_2mb

报告摘要

房地产行业2021年1-8月数据点评总结

核心内容

本报告对2021年1-8月中国房地产行业数据进行了详细分析，指出行业整体处于基本面全面回落态势，并指出政策调控、融资环境、市场景气度等多方面因素对房地产市场的影响。报告认为，行业景气度回落下，财务稳健的绿档房企更具优势，且土地市场降温、销售市场承压但未明显失速，为行业带来新的投资机会。

主要观点

投资增速回落至历史低位：
- 2021年1-8月房地产开发投资完成额同比增长10.9%，其中住宅投资同比增长13.0%，占房地产开发投资的77%。
- 8月单月投资增速降至0.3%，为去年4月以来最低水平。
- 土地投资增速持续下滑，预计仍将承压，主要因土地成交价款增速大幅回调，且土地购置费滞后于成交价款增速。
竣工增速保持韧性，新开工持续低迷：
- 1-8月房屋竣工面积同比增长26.0%，单月竣工增速保持在28.4%的高位。
- 新开工面积同比下降3.2%，连续两月处于16年9月以来的最低水平。
- 新开工与竣工剪刀差回补惯性仍存，房企通过竣工结转增厚净资产，预计竣工走强趋势不变。
土地市场降温明显：
- 8月土地购置面积增速转负至-13.9%，成交价款降幅扩大至-10.5%。
- 楼面价增速小幅回正至3.9%，但土地溢价率回落至2020年初以来最低水平。
- 各线城市土地成交溢价率普遍下降，流拍现象增多，二批次集中供地热度明显下行。
销售市场景气度明显回落：
- 8月商品房销售面积和金额增速转负，分别为-18.7%和-15.5%，单月销售均价首次下跌。
- 克而瑞百强房企权益销售金额下滑21.22%，房管局30城销售面积下滑22.7%。
- 销售降温主要受政策调控趋严及疫情后需求滞后释放影响。
到位资金增速放缓：
- 8月到位资金增速为-6.5%，内生回血的定金及预收款、个人按揭款增速分别为-6.8%和-8.0%。
- 开发贷增速连续6月为负，自筹资金增速也出现下滑。

关键信息

区域表现：
- 东部地区销售金额增速领先，中部地区增长较快。
- 西部地区销售增长放缓，东北地区销售额同比下降。
政策影响：
- 房企面临“三道红线”压力，竣工结转成为增厚净资产的重要手段。
- 集中供地政策导致购地时点滞后，影响新开工意愿。
市场趋势：
- 土地市场降温，预计全年成交溢价率有望改善。
- 销售市场承压，但不会明显失速，促销售、抓回款仍是房企首要任务。
投资建议：
- 推荐财务稳健的绿档房企，如万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、新城控股、龙湖集团、旭辉控股集团、华润置地、中国海外发展。
- 投资评级为“优于大势”，表明房地产行业在6个月内可能跑赢市场基准。

风险提示

基本面不及预期
融资收紧
供给侧改革出清影响情绪

重点公司财务数据概览

重点公司	现价（元）	EPS（2020A）	EPS（2021E）	EPS（2022E）	PE（2020A）	PE（2021E）	PE（2022E）	评级
万科A	19.02	3.57	3.83	4.17	8.04	4.97	4.56	买入
保利地产	12.28	2.42	2.62	2.92	6.54	4.69	4.21	买入
金科股份	4.57	1.32	1.50	1.67	5.37	3.05	2.74	买入
新城控股	32.35	6.75	8.54	9.90	5.16	3.79	3.27	买入
阳光城	4.31	1.26	1.56	1.97	5.17	2.76	2.19	买入

行业数据概览

指标	数值
成分股数量（只）	127
总市值（亿）	8910
流通市值（亿）	7719
市盈率（倍）	6.75
市净率（倍）	1.02
成分股总营收（亿）	10058
成分股总净利润（亿）	1143
成分股资产负债率（%）	125.07