20190725-广发证券-房地产行业跟踪分析：销售规模历史新高_融资收紧投资意愿下降_36页_1mb
报告摘要
房地产行业总结
核心内容
2019年6月，中国房地产行业呈现销售规模历史新高，但增速有所回落。融资政策收紧导致房企投资意愿下降，整体市场呈现结构性调整趋势。同时，房企估值有所修复，部分公司因半年度业绩表现优异而获得市场青睐。
主要观点
房企销售
- 规模增速回落：6月百强房企销售金额同比增长14.2%，上市房企同比增长8.7%。虽然增速较5月有所放缓，但整体仍高于市场平均水平。
- 龙头房企表现突出：碧桂园继续领跑销售规模，滨江集团、龙光集团、中国金茂等成长型房企表现亮眼，单月销售增速超过60%。
- 销售计划完成情况良好：32家房企中，13家完成率超过50%，整体完成率高于历史平均水平，预计全年销售计划有望达成。
房企拿地
- 拿地力度下降：6月房企拿地金额同比上涨33%，但拿地金额/销售金额比值为35%，较5月和去年同期有所回落。
- 拿地质量提升：拿地成本上升，但静态毛利率维持在35%左右，表明房企在控制成本和提升质量方面有所成效。
- 区域布局调整：房企在一二线城市拿地力度有所提升，但三四线城市拿地比例下降，显示房企对高能级城市的偏好。
房企融资
- 融资政策收紧：6月A股房企债权融资规模同比下降15%，信用债、非标、海外债融资分别下降38%、10%、10%。
- 融资成本稳定：境内债权融资成本为5.7%，较5月环比下降0.2%，维持历史低位。
- 政策影响明显：融资政策收紧促使资金向头部企业集中，推动行业供给侧改革。
房企估值
- A股相对收益显著：6月A股房地产板块指数绝对收益0.1%，相对收益1.5%，H股则表现较差。
- 估值修复动力强：部分房企因经营业绩提升而获得估值修复，如绿地控股、金地集团等。
- 市场整体处于低位：当前A股主流房企估值接近18年初以来的最低水平。
关键信息
销售数据
- 6月跟踪房企销售金额达9197亿元，同比增长8.7%，市场占有率49%，较去年同期提升3个百分点。
- 1-6月累计销售金额同比增长12.5%，增速较5月继续收窄。
- 销售均价同比增长1.7%，显示价格增长对销售金额的贡献。
拿地数据
- 6月13个房企拿地金额为1408亿元，同比下降13%，拿地金额/销售金额比值为35%。
- 一二线房企拿地力度为43%，三四线为19%，显示区域策略调整。
- 长三角和珠三角拿地面积占比上升，中西部下降，房企布局向核心区域集中。
融资数据
- 6月A股房企债权融资规模同比下降15%，信用债、非标、海外债融资分别下降38%、10%、10%。
- 境内债权融资成本为5.7%，较5月下降0.2%，维持历史低位。
- 政策收紧促使资源向头部企业集中，推动行业格局优化。
估值数据
- A股房地产板块指数6月绝对收益0.1%，相对收益1.5%，H股表现较差。
- 多家房企因业绩表现优异而获得估值修复，如绿地控股、金地集团。
- 当前A股主流房企估值普遍接近18年年初以来的最低水平。
表格数据摘要
| 股票代码 | 股票简称 | 货币 | 最新收盘价 | 最近报告日期 | 评级 | 合理价值（元/股） | 2019E EPS | 2020E EPS | 2019E PE | 2020E PE | 2019E EV/EBITDA | 2020E EV/EBITDA | 2019E ROE | 2020E ROE |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 000002.SZ | 万科A | 人民币 | 31.10 | 2019/04/08 | 买入 | 39.60 | 3.48 | 3.96 | 8.94 | 7.86 | 6.59 | 7.49 | 19.9% | 18.5% |
| 001979.SZ | 招商蛇口 | 人民币 | 21.55 | 2019/03/19 | 买入 | 29.80 | 2.29 | 2.57 | 9.42 | 8.39 | 8.98 | 8.33 | 21.0% | 19.1% |
| 600340.SH | 华夏幸福 | 人民币 | 30.67 | 2019/05/01 | 买入 | 36.99 | 4.93 | 6.03 | 6.22 | 5.08 | 8.91 | 8.33 | 29.0% | 26.2% |
| 000069.SZ | 华侨城A | 人民币 | 7.49 | 2018/11/01 | 买入 | - | 1.33 | 1.42 | 5.61 | 5.27 | 5.77 | 5.46 | 15.0% | 13.8% |
| 002146.SZ | 荣盛发展 | 人民币 | 9.29 | 2019/04/29 | 买入 | 13.52 | 2.25 | 2.68 | 4.12 | 3.46 | 2.63 | 0.58 | 22.6% | 21.2% |
| 000961.SZ | 中南建设 | 人民币 | 8.84 | 2019/05/31 | 买入 | 10.78 | 1.08 | 1.89 | 8.21 | 4.69 | 4.59 | 4.78 | 19.6% | 25.5% |
| 000671.SZ | 阳光城 | 人民币 | 7.12 | 2019/04/03 | 买入 | 8.89 | 0.94 | 1.25 | 7.61 | 5.68 | 10.70 | 8.40 | 18.0% | 19.5% |
| 600466.SH | 蓝光发展 | 人民币 | 6.33 | 2019/03/20 | 买入 | 10.04 | 1.11 | 1.72 | 5.68 | 3.69 | 11.00 | 11.78 | 22.6% | 25.8% |
| 600208.SH | 新湖中宝 | 人民币 | 3.02 | 2019/03/18 | 买入 | 5.20 | 0.48 | 0.57 | 6.35 | 5.32 | 23.10 | 18.50 | 10.2% | 10.9% |
| 02007.HK | 碧桂园 | 港币 | 11.14 | 2019/04/13 | 买入 | 16.03 | 1.96 | 2.26 | 5.01 | 4.35 | 3.30 | 3.15 | 23.4% | 18.8% |
| 01918.HK | 融创中国 | 港币 | 38.15 | 2019/04/07 | 买入 | 54.70 | 5.28 | 7.00 | 6.40 | 4.83 | 8.35 | 4.98 | 27.2% | 26.5% |
| 00884.HK | 旭辉控股 | 港币 | 5.62 | 2019/04/30 | 买入 | 6.16 | 0.91 | 1.13 | 5.52 | 4.43 | 3.90 | 3.00 | 21.6% | 21.2% |
| 02202.HK | 万科企业 | 港币 | 30.75 | 2019/04/08 | 买入 | 38.70 | 3.48 | 3.96 | 7.79 | 6.85 | 6.59 | 7.49 | 19.9% | 18.5% |
重点公司表现
| 企业名称 | 6月销售额（亿元） | 单月同比 | 1-6月累计销售金额（亿元） | 累计同比 | 19年销售目标（亿元） | 19年目标完成率 | 18年增速 | 17年增速 | 16年增速 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 碧桂园 | 863 | 10.9% | 4028 | -2.4% | 7857 | 51.3% | 24.4% | 78.3% | 120.3% |
| 万科A | 664 | 1.2% | 3340 | 9.6% | 6400 | 52.2% | 14.6% | 45.4% | 39.3% |
| 中国恒大 | 503 | 0.4% | 2818 | -7.4% | 6000 | 47.0% | 10.1% | 34.2% | 85.4% |
| 融创中国 | 508 | 10.5% | 2142 | 11.8% | 5500 | 38.9% | 27.7% | 140.3% | 120.9% |
| Poly DHG | 637 | 5.8% | 2526 | 17.3% | 4600 | 54.9% | 30.9% | 47.2% | 36.3% |
| 绿地控股 | 466 | -12.3% | 1705 | 6.2% | 4500 | 37.9% | 24.4% | 20.2% | -9.1% |
| 中国海外发展 | 452 | 41.0% | 1686 | 37.0% | 2962 | 56.9% | 26.9% | 11.4% | 23.0% |
| 新城控股 | 295 | 5.2% | 1224 | 28.4% | 2700 | 45.3% | 75.5% | 93.7% | 173.1% |
| 龙湖集团 | 214 | 2.1% | 1056 | 8.8% | 2200 | 48.0% | 28.5% | 77.1% | 61.6% |
| 世茂房地产 | 284 | 36.8% | 1003 | 38.7% | 2000 | 50.2% | 74.8% | 47.9% | 1.6% |
| 招商蛇口 | 283 | 22.1% | 1012 | 34.8% | 2000 | 50.6% | 51.3% | 52.5% | 28.4% |
| 华夏幸福 | 124 | 0.0% | 640 | -22.4% | 1800 | 35.6% | 9.2% | 28.2% | 65.5% |
| 阳光城 | 237 | 41.2% | 900 | 35.7% | 1800 | 50.0% | 77.9% | 87.9% | 57.2% |
| 旭辉控股集团 | 223 | 47.0% | 884 | 33.9% | 1900 | 46.5% | 46.2% | 96.2% | 75.4% |
风险提示
- 公司公告销售及拿地数据与第三方公告数据存在差异。
- 公司经营业绩及盈利情况可能不及预期。
- 资金面政策进一步收紧可能对行业造成更大影响。
行业评级
- 行业评级：买入
- 前次评级：买入
- 报告日期：2019-07-25
分析师信息
- 乐加栋：分析师，联系方式：021-60750620，邮箱：lejiadong@gf.com.cn
- 郭镇：分析师，联系方式：010-59136622，邮箱：guoz@gf.com.cn
图表索引
- 图1：统计局、百强房企及跟踪房企6月单月销售金额增速
- 图2：统计局、百强房企及跟踪房企6月销售面积增速
- 图3：各口径下房企销售均价增速
- 图4：主流房企金额增速贡献对比
- 图5：重点跟踪房企销售计划完成情况
- 图6：2019年1-6月各层级房企销售金额贡献拆分
- 图7：龙头及成长型房企销售规模增速变化趋势
- 图8：销售均价分段房企销售金额增速表现
- 图9：部分上市房企6月单月销售金额及增速
- 图10：部分上市房企6月及历史增速对比
- 图11：部分上市房企1-6月累计销售金额增速拆分
- 图12：部分上市房企目标完成率及修正年度销售金额增速
- 图13：中指院300城商住用地及13个房企拿地金额增速
- 图14：中指院300城商住用地及13个房企拿地楼面价
- 图15：13个房企拿地金额占300城商住用地出让金比例
- 图16：TOP30房企1-6月拿地金额及销售金额同比增速
- 图17：TOP30房企19年1-6月累计拿地规模及销售规模
- 图18：13个房企拿地力度
- 图19：分线房企拿地力度
- 图20：近两年13个房企拿地力度对比
- 图21：13个房企长三角及珠三角拿地建面占比
- 图22：13个房企一二线拿地建面占比
- 图23：13个房企拿地建面区域分布
- 图24：样本房企拿地静态毛利率
- 图25：一二线及三四线房企拿地静态毛利率
- 图26：主流房企近2年拿地静态毛利率及19年拿地力度
- 图27：A股房企债权融资、到期及净融资规模
- 图28：A股房企债权融资结构拆分
- 图29：6月融资规模结构与近半年平均对比
- 图30：境内债权融资平均融资成本
- 图31：A股信用债单月融资规模及年内月均规模
- 图32：全样本信用债发行成本及利差
- 图33：6月及近半年信用债平均融资成本对比
- 图34：A股非标融资单月规模及同比
- 图35：A股非标融资结构
- 图36：房地产信托发行规模及增速
- 图37：房地产信托成立规模及增速
- 图38：内房股海外债融资单月规模及同比
- 图39：内房股海外债融资结构
- 图40：内房股海外债利率
- 图41：房股海外债利率（按评级分类）
- 图42：本月A股主流房企股价月涨跌幅
- 图43：本月H股主流房企股价月涨跌幅
- 图44：A股及H股龙头房企PE（TTM）
- 图45：A股及H股龙头房企PE（动态）
- 图46：A股及H股龙头房企NAV折价情况
- 图47：A股主流房企动态PE估值变化
- 图48：H股主流房企动态PE估值变化
表格索引
- 表1：按规模分类房企销售金额增速及其构成
- 表2：按价格段划分房企销售金额增长的贡献拆分
- 表3：主流房地产企业6月销售情况
- 表4：不同口径房企拿地金额及面积对比
- 表5：13个房企历年拿地力度对比（拿地金额/销售金额）
- 表6：13个房企拿地金额权益比例
- 表7：新进入三线城市数量
- 表8：土地储备货值分布及截至19年6月货值测算
- 表9：近期资金监管政策及传闻
- 表10：内房股6月信用债发行融资成本对比
- 表11：内房股美元债相同主体间的利率变化对照
- 表12：公告整理房企债权融资规模及成本
- 表13：A股及H股房地产板块及主流房地产公司股价表现情况
- 表14：A股及H股房地产板块及主流房地产公司估值表现情况（动态PE）
- 表15：A股及H股房地产板块及主流房地产公司估值表现情况汇总
- 表16：地产行业19年6月高管变动及其他事件一览
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